賃貸住宅の家賃を借り主が２カ月滞納するなどして連絡も取れない場合、物件を明け渡したとみなす家賃保証会社の契約条項の是非が争われた訴訟の上告審判決で、最高裁は２０２２年１２月１２日、消費者契約法に基づいて条項を違法とする判断を示し、条項の使用差し止めを命じました。
この条項について最高裁で判断するのは初めてのことで、注目が集まっていました。
詳しく解説していきます。
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裁判の争点
争われたのは同社が借り主らと交わしていた契約条項についてです。
家賃を２カ月以上滞納し、電気やガスの使用状況から部屋を利用していないとみられる場合などに、部屋を明け渡したとみなすとしていました。
裁判の内容
判決は賃貸借契約を直接結んでいるのが家主と借り主である点を重視。
借り主の権利が当事者ではない家賃保証会社の一存で制限され、法的な手続きに基づかずに明け渡しと同様の状態になる点を著しく不当だとしました。
また、３カ月以上の滞納で家賃保証会社が事前通告なく賃貸借契約を解除できるとした別の条項も同様に違法と指摘し、「契約解除は生活の基盤を失わせる重大な事態を招き得るため、先立って通告する必要性は大きい」としています。
裁判の判決
最高裁は借り主の権利が一方的に制限されているとして、消費者契約法上の「消費者の利益を一方的に害する条項」に該当すると判断。
家賃保証会社「フォーシーズ」（東京）の敗訴が確定しました。
フォーシーズは「判決文が届いていないので現時点ではコメントできない」としています。
消費者契約法１０条
消費者契約法１０条は、消費者と事業者が持つ情報の量や質、交渉力に格差があることを踏まえ、消費者の権利を制限または義務を加重する条項で、消費者の利益を一方的に害するものは無効と規定しています。
一審・二審の判決
この裁判は、当事者に代わって訴訟を起こす適格消費者団体の「消費者支援機構関西」（大阪市）が提訴しました。
２０１９年の一審・大阪地裁判決は明け渡し条項に限って違法としていましたが、２１年の二審・大阪高裁判決は「借り主の不利益は限定的で、条項には相応の合理性がある」としていました。
判決の問題点
賃貸住宅では入居に当たり、滞納時に家賃を家主側へ立て替え払いする家賃保証会社との契約を求めるケースが近年急増し、滞納者に対する行為が問題化していました。
借り主側の保護を重視した今回の最高裁判決は今後の賃貸実務に影響を与えそうです。
今後は貸し主側が借り主を精査し、支払が滞りそうな人とは契約を敬遠する事態がおこりそうです。
まとめ
最高裁で争われたのは家賃保証会社が借り主らと交わしていた契約で、家賃を２カ月以上滞納し、電気やガスの使用状況から部屋を利用していないとみられる場合などに、部屋を明け渡したとみなすとしていました。
最高裁第１小法廷は借り主の権利が一方的に制限されているとして、消費者契約法上の「消費者の利益を一方的に害する条項」に該当すると判断。
家賃保証会社の敗訴が確定しました。
借り主側の保護を重視した今回の最高裁判決は、今後の賃貸実務に影響を与えそうです。
今後は貸し主側が借り主を精査し、支払が滞りそうな人とは契約を敬遠する事態が加速しそうです。