この記事では「住宅ローン控除」について解説していきます
控除と聞くと、「なんだか難しそう…」と感じるかもしれませんが、そんなことありません。
誰でも簡単に手続きを済ませることができますし、とってもお得な制度なので、必ず活用しましょう。
この記事を読めば、住宅ローン控除の「条件」「控除額を求める計算」「控除額の目安」「手続き」などを知ることができます。
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住宅ローン控除とは
「住宅ローン控除」とは、正式名称「住宅借入金等特別控除」といいます。
個人が住宅ローンを利用してマイホームの取得やリフォームをする際に、一定要件のもと所得税からの控除が受けられる制度です。
住宅ローン控除は年末調整や確定申告で手続きを行うことでき、所得税や住民税の減額をすることができる、とってもお得な制度なのです。
住宅ローン控除の適用条件
住宅ローン控除の適用条件は大きく分けて２つになります。
それぞれわかりやすく解説していきます。
住宅ローン控除を受けるための対象者による条件
住宅ローン控除を受けるためには、対象者による条件があります。
- 適用を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下である
- 自己居住用の住宅とその敷地取得のための借入れで、一体として借入れられたものである
- 返済期間が10年以上ある
- 借入れは次の6つのいずれかからのものであること
- 銀行
- 農協・信用金庫・信用組合
- 住宅金融支援機構
- 地方公共団体
- 各種公務員共済組合
- 勤務先（市場金利を換算して定められた0.2％以上の金利、2016年12月31日以前に居住用とした場合は1％以上）
ただし、親族や知人などの個人、親族の会社や自身が役員となっている企業からの借入金は対象となりません。
新築住宅購入の場合の適用条件
新築住宅を購入する場合には、下記の条件を満たす必要があります。
- 減税を受けようとする人自身が、住宅の引渡し日から6ヵ月以内に居住する
- 特別控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下である
- 対象となる住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上が自身の居住用である
- 対象となる住宅に対して10年以上にわたるローンがある
- 居住用にした年とその年の前後2年ずつを合わせた計5年間に、居住用財産の譲渡による長期譲渡所得の課税の特例といった適用を受けていない
中古住宅購入の場合の適用条件
築古の住宅は、現行の耐震基準を満たしていない場合があります。
そのため、中古住宅は新築住宅の適用条件に加えて、「一定の耐震基準を満たしていること」が条件となり、下記の基準のいずれかをクリアしなければいけません。
- 住宅性能評価書（耐震等級1以上）を取得している
- 耐震基準適合証明書を取得している
- 既存住宅売買瑕疵保険に加入している
- 築年数が一定年数以下であること（木造の場合は20年以下、耐火建築物の場合は25年以下）
リフォーム、増築の適用条件
リフォームや増築の場合は新築住宅の適用条件の他に、下記のいずれかの工事に該当していることが必要になります。
- 増改築、建築基準法に規定する大規模な修繕または大規模な模様替え（壁・柱・床・はり、屋根または階段のいずれか1つ以上）の工事
- マンションの専有部分の床、階段または壁の過半についておこなう一定の修繕・模様替えの工事
- 家屋・マンションの専有部分のうちリビング、キッチン、浴室、トイレ、洗面所、納戸、玄関または廊下の一室の床、または壁の全部についておこなう修繕・模様替えの工事
- 耐震改修工事（現行の耐震基準への適合）
- 一定のバリアフリー改修工事
- 一定の省エネ改修工事
なお、上記の工事費用が100万円を超えていることが条件の１つでもあります。
控除額の詳細
| 適用消費税率 | 8％ | 10％ | |
| 居住開始期 | 2021年12月31日まで | 2019年10月1日～ 2020年12月31日 |
|
| 最大控除期間 | 10年 | 10年 | 13年 |
| 年間控除額 | 年末の住宅ローン残高の1％ （最大40万円） |
年末の住宅ローン残高の1％ （最大40万円） |
【1～10年目まで】 年末の住宅ローン残高の1％（最大40万円） 【11～13年目まで】 「建物価格×2％÷3」または「年末のローン残高の1％」のいずれか低い金額 |
控除額は年末の住宅ローン残高の1％とシンプルです。
住宅ローン控除の計算方法
住宅ローン控除は、住宅ローンの「年末残高」をベースに計算されます。
控除額は、「ローンの年末残高（限度額が上限）×１％」から算出します。
新築の一般住宅を取得して入居する場合は、「4,000万円×１％＝40万円」が年間の最大控除額となります。
減税の適用期間は原則10年ですので、最大400万円」（認定住宅では500万円）の減税になるわけです。
ただし、この額がそのまま減税されるとは限りません。
まず、住宅ローン控除では、基本的に１年間で支払う所得税の範囲でしか税金が戻ってこないということを理解しましょう。
4,000万円の住宅ローンを借りて新築の一般住宅を取得し、2019年末に入居するケースでは、控除の限度額は40万円（4,000万円×１％）。
一方、専業主婦の妻と中学生以下の子どもが２人いる４人家族で、夫の給与（税込み年収）が600万円であれば、所得税額の負担は約16万円です。
このケースのように、所得税のほうが控除限度額より少ない場合には、住民税からも減税が行われます。
取得した住宅の消費税率に応じて、
- ８％以上の税率：所得税の課税所得×７％（上限額は136,500円）
- 非課税（中古住宅）：所得税の課税所得×５% (上限額は97,500円)
が住民税から控除されますので、今回のケース（256万円の課税所得）では、上限額の136,500円が住民税分の控除額となります。
この結果、初年度分の控除額は合計で約30万円。
住宅ローンの年末残高から計算した40万円よりも少ない減税しか受けられないことがわかります。
住宅ローン控除の限度額の目安（所得税＋住民税）
上記で説明したとおり、年末時点の住宅ローン残高が4,000万円だと控除額は40万円と高額になるため、限度額のいっぱいまで減税することができない人がほとんどだということがわかります。
ここでは、どのようなケースならいくら迄の減税ができるのかの目安をわかりやすく解説していきます。
上記の条件の扶養家族の人数に応じた限度額を解説していきます。
下記の表は、給与収入と16歳以上の扶養親族（パート収入が150万円以下の配偶者）の人数ごとに、納税額から見たローン控除の上限額」の目安をまとめたものです。
家族の年齢や医療費控除の有無などによっても税額は変わりますが、目安として確認しておきましょう。
新築の一般住宅の限度額
| 収入 （万円） |
専業主婦の配偶者＋16歳以上の扶養親族の人数 | |||||
| ０人 | １人 | ２人 | ３人 | ４人 | ５人 | |
| 300 | 12.8 | 8.2 | 3.6 | 0.0 | 0.0 | 0.0 |
| 400 | 20.0 | 15.4 | 10.8 | 6.2 | 1.6 | 0.0 |
| 500 | 27.2 | 23.3 | 18.7 | 14.1 | 9.5 | 4.9 |
| 550 | 30.6 | 26.7 | 22.7 | 18.1 | 13.5 | 8.9 |
| 600 | 33.9 | 30.1 | 26.2 | 22.1 | 17.5 | 12.9 |
| 650 | 37.3 | 33.4 | 29.5 | 25.6 | 21.4 | 16.8 |
| 700 | 40.0 | 37.2 | 33.3 | 29.4 | 25.5 | 21.3 |
| 800 | 40.0 | 40.0 | 40.0 | 37.1 | 33.2 | 29.4 |
新築の認定長期優良住宅等の限度額
| 収入 （万円） |
専業主婦の配偶者＋16歳以上の扶養親族の人数 | |||||
| ０人 | １人 | ２人 | ３人 | ４人 | ５人 | |
| 300 | 12.8 | 8.2 | 3.6 | 0.0 | 0.0 | 0.0 |
| 400 | 20.0 | 15.4 | 10.8 | 6.2 | 1.6 | 0.0 |
| 500 | 27.2 | 23.3 | 18.7 | 14.1 | 9.5 | 4.9 |
| 550 | 30.6 | 26.7 | 22.7 | 18.1 | 13.5 | 8.9 |
| 600 | 33.9 | 30.1 | 26.2 | 22.1 | 17.5 | 12.9 |
| 650 | 37.3 | 33.4 | 29.5 | 25.6 | 21.4 | 16.8 |
| 700 | 44.7 | 37.2 | 33.3 | 29.4 | 25.5 | 21.3 |
| 750 | 50.0 | 44.7 | 37.1 | 33.3 | 29.4 | 25.5 |
| 800 | 50.0 | 50.0 | 44.6 | 37.1 | 33.2 | 29.4 |
| 900 | 50.0 | 50.0 | 50.0 | 50.0 | 45.5 | 37.8 |
中古の一般住宅の限度額
| 収入 （万円） |
専業主婦の配偶者＋16歳以上の扶養親族の人数 | |||||
| ０人 | １人 | ２人 | ３人 | ４人 | ５人 | |
| 300 | 10.7 | 6.8 | 3.0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 |
| 400 | 16.7 | 12.9 | 9.0 | 5.2 | 1.3 | 0.0 |
| 450 | 20.0 | 16.1 | 12.3 | 8.5 | 4.6 | 0.8 |
| 500 | 20.0 | 19.5 | 15.6 | 11.8 | 7.9 | 4.1 |
| 600 | 20.0 | 20.0 | 20.0 | 18.4 | 14.6 | 10.7 |
住宅ローン控除の手続き
住宅ローン控除は「確定申告」または「年末調整」で手続きを行うことができます。
どちらで手続きを行うのかは条件によって異なります。
ご自身がどちらに当てはまるのか確認していきましょう。
１年目は確定申告が必要
初めて住宅ローン控除の適用を受けるときには、確定申告をすることが必要になります。
入居した年の翌年に、下記の必要書類を申告書に添付し、納税地の税務署長に提出することになります。
- 確定申告書A（第一表と第二表）
- （特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書
- 住宅ローンの借入残高証明書
- 勤務先の源泉徴収票
- 土地建物の登記簿謄本
- 建築請負契約書または売買契約書のコピー
- マイナンバーカード（本人確認書類）
確定申告の期間は毎年2月16日～3月15日とされていますが、住宅ローン控除などの還付を受けるためだけに申告する場合、確定申告期間に限らず翌年1月1日から5年間いつでも申告できます。
2年目以降は年末調整で住宅ローン控除の適用を受けられる
給与所得以外に収入のない会社員の場合、入居して2年目以降は年末調整で住宅ローン控除を受けることができます。
年末調整の書類を勤務先に提出する際には、下記の書類をあわせて提出する必要があります。
- 給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書
- 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書（残高証明書）
年末調整を忘れた場合は確定申告が必要になる
万一、年末調整の手続きを忘れるなどして住宅ローン控除の申告ができなかった場合は、確定申告することで最長過去 5年間さかのぼって住宅ローン控除を受けることができます。
これを「還付申告」といいます。
10月以降に繰上返済や借換えを行うと書類を再発行することになる
住宅ローン控除の適用期間中の10月以降に返済中の住宅ローンの繰上返済や借換えをした場合は、金融機関から送られてくる「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」に記載されている残高と実際の残高が異なる可能性があります。
この場合は金融機関に連絡をして、正しい金額の証明書を発行してもらうことになります。
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