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【住宅ローン】変動金利型ローンの返済額は5年単位で再計算されます

【民間住宅ローン】変動金利型ローンの返済額は5年単位で再計算されます

変動金利型ローンでは年に2回、適用金利の見直しが行われていますが、一般的なタイプでは適用金利が変わってもすぐに返済額は見直されません。


返送額の見直しは 5 年単位で行われますので、この間に金利が変動しても当面の返済額は変わりません。



返済額は5年単位で再計算される

返済額は5年単位で再計算される

一部のネット銀行などで採用されているタイプを除き、一般的な変動金利型では、適用金利が変わるたびに返済額も変わるわけではありません。

返済額の見直しは5年単位で行われますので、この間に金利の見直しがあっても、当面の返済額は変わらないというルールが採用されているのです。


ただし、最初の見直しは、借りてから5年経った直後(61回目)に行われるのではなく、「返済開始後に10月1日を5回経過した後で見直される」という方式を採用している金融機関がほとんどです。

この方式が採用されている場合は、融資の実行が12月(返済開始は翌年1月から)であれば、ちょうど5年後の1月から返済額が変わる可能性がありますが、融資実行日がその他の月だと、52回目~63回目の返済月に見直しが行われることになります(ボーナス併用払いのボーナス部分もこれに準ずる)。


この間に適用金利の見直しがあった場合は、返済額のうち元金部分と利息部分が調整されます。

適用金利が下がれば利息が少なくなり、その分、元金部分の返済が増え、ローン残高は当初の予定より早く減っていきます。


反対に、適用金利が上がると利息が多くなり(=元金部分が少なくなり)、ローン残高は当初よりも減らなくなります。


6年目(正確には52回目~63回目)以降の返済額は、「その直前のローン残高、その時の適用金利、残りの返済回数」から計算されます。

この間に適用金利の見直しがなければ、返済額は変わりません(端数処理の関係上、若干変わることはあります)。

一方で、見直しがあった場合は、返済額も変わってきます。


ただし、6年目以降の返済額には「125%ルール」などと呼ばれる規定が設けられていて、どんなに増える場合でも、直前の返済額と比べて1.25倍が次の5年間の返済額の上限となります。



金利が上昇した場合の返済額等の見直し例

〈前提〉借入金額:3,500万円、返済期間:30年

返済額 利息 元金 ローン残高 適用金利
1 109,782 24,062 85,720 34,914,280 0.825%
24 109,782 22,696 87,086 32,926,373 0.825%
25 109,782 36,356 73,426 32,852,947 1.325%
36 109,782 35,459 74,323 32,039,887 1.325%
37 109,782 48,727 61,055 31,978,832 1.825%
48 109,782 47,698 62,084 31,301,067 1.825%
49 109,782 60,645 49,137 31,251,930 2.325%
60 109,782 59,588 50,194 30,705,102 2.325%
61 137,227 72,284 64,943 30,640,159 2.825%
121 158,302 84,549 73,753 26,451,445 3.825%




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