住宅を購入するときは、消費税のほかに住宅特有の税金がかかることになります。
また、住宅を保有することによって、毎年かかる税金もあります。
住宅の購入を考えている人はこの点も考慮して住宅ローンの返済計画を考えないと、返済に困窮することになってしまいます。
この機会にきちんと覚えておきましょう。
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住宅の購入時にかかる税金
マイホームを購入する際には、原則として３種類の税金が課せられます。
ただし、持ち家の取得を促進する観点から軽減措置もありますので、しっかり理解しておきましょう。
住宅購入時の３つの税金は下記のとおりです。
それぞれわかりやすく解説していきます。
印紙税とは
契約書など、経済的な取引によって作成した文書にかかる税金です。
税務署に現金で納めるのではなく、収入印紙を購入しそれを書面に貼って消印することで納付します。
おもな税額は下記のとおりです。
| 契約書の記載金額 | 工事請負契約・売買契約 | 住宅ローンの契約 |
| 500万円～1,000万円以下 | 5,000円 | 1万円 |
| 1,000万円～5,000万円以下 | 1万円 | 2万円 |
| 5,000万円～１億円以下 | 3万円 | 6万円 |
登録免許税とは
登記の際に収める税金で、住宅の取得時には下記の登記を行い、納税します。
- 住宅の建築時：所有権保存登記（建物）
- 新築住宅の購入時：所有権保存登記（建物）、所有権移転登記（土地）
- 中古住宅の購入時：所有権移転登記（建物・土地、マンションは区分所有権）
税額の計算にあたっては、売買価格や工事代金ではなく、土地と既存建物は市区町村が定める固定資産税評価額（＝台帳価格）が、新築建物の保存登記では所有地の法務局が定める「新築建物課税標準価格認定基準額」が課税標準となります。
これらは実際の取引価格より低く設定されており、土地は時価の７割程度、建物は建築代金の３分の１～半額程度が目安です。
また、住宅ローンを借りる際には抵当権の設定登記も必要です。
登録免許税の税額計算ベース（課税標準）は、住宅ローンの借入額です。
なお、個人が 50㎡以上の床面積（マンションでは、専有面積＋共有部分の持分面積）で、築年数などの要件を満たす住宅（建物）を取得した場合は、下記の軽減措置が受けられます。
司法書士に登記を依頼すれば、登記の際に手続きを行ってくれますので確認しましょう。
| 登記の種類 | 本来の税率 | 軽減措置 | ||
| 新築住宅 | 土地 | 所有権移転登記 | 課税標準×2.0％ | 課税標準×1.5％ |
| 建物 | 所有権保存登記 | 課税標準×0.4％ | 課税標準×0.15％ | |
| 中古住宅 | 土地 | 所有権移転登記 | 課税標準×2.0％ | 課税標準×1.5％ |
| 建物 | 課税標準×0.3％ | |||
| 住宅ローン | 抵当権設定登記 | 課税標準×0.4％ | 課税標準×0.1％ | |
新築建物課税標準価格認定基準額の例
| 所在地 | 木造 | 軽量鉄骨造 | 鉄鉱造 | 鉄筋 コンクリート造 |
鉄筋鉄骨 コンクリート造 |
| 東京都 | 95,000円 | 104,000円 | 116,000円 | 143,000円 | ー |
| 大阪府 | 91,000円 | 98,000円 | 108,000円 | 133,000円 | ー |
| 愛知県 | 94,000円 | 100,000円 | 110,000円 | 136,000円 | ー |
不動産取得税とは
不動産（土地・建物）を取得したときにかかる税金です。
課税標準は下記のとおりで、税額は「課税標準× 3％」です。
- 土地：固定資産税評価額（台帳価格）×１／２
- 既存建物：固定資産税評価額（台帳価格）
- 新築建物：固定資産税評価基準による価格 ※固定資産税評価額と同程度
なお、床面積が 50㎡以上 240㎡以下の住宅（建物）については、課税標準から下記の控除額を引いた金額に税率をかけるという軽減措置がありますので、通常の広さの住宅であれば非課税となることが多いです。
また、一定の要件を満たせば住宅用にも税額の軽減措置があり、200㎡以下の敷地面積については非課税となるのが一般的です。
不動産所得税の軽減措置（控除額の抜粋）
| 新築住宅 | 中古住宅（築年月ごとの抜粋） | |||||
| 一般住宅 | 認定住宅 | S．56.7.1～ | S．60.7.1～ | H．1.4.1～ | H．9.4.1～ | |
| 控除額 | 1,200万円 | 1,300万円 | 420万円 | 450万円 | 1,000万円 | 1,200万円 |
住宅の購入後にかかる税金
住宅を所有している際にかかる税金には下記の２つがあります。
それぞれわかりやすく解説していきます。
固定資産税とは
固定資産税は、固定資産課税台帳に土地や建物の所有者として登録されている人が納める税金（市町村民税）です。
毎年１月１日現在において所有者であれば、その年の途中で売却しても、納税しなければなりません。
中古住宅を買った場合は、固定資産税の納税額を前の所有者と按分します。
納税義務者である前の所有者が行い、所有する期間分の固定資産税を現金で清算することになります。
たとえば７月１日に売却（受け渡し）が成立した場合は、年のちょうど半分の期間の所有ですから、その不動産に対する固定資産税額の 50％の金額を資金決算日に前の所有者に支払うのが一般的です。
税額は下記の計算式から算出されます。
標準税率は 1.4％とされていますが、財政上特別な必要性のある市町村においてはそれ以上高くすることができるため、自治体によって異なる場合があります。
$$税額＝課税標準額× 1.4％（標準税率）$$
床面積が 50㎡以上 280㎡以下の新築住宅では、戸建てが3年間、マンションは 5年間（認定長期優良住宅等はそれぞれ 5年間と 7年間）、120㎡までの床面積に対する固定資産税額が２分の１となる軽減措置があります。
固定資産税の注意点
新築住宅に対しては、一定期間、建物の固定資産税額が最大で半額になる特例があります。
固定資産税に理解の無い人は、その税額が普通だと思いますから、この期間が過ぎたあとは固定資産税が大幅に上がりびっくりする人も多いようです。
以後の支払に対応できるように、あらかじめ理解しておきましょう。
都市計画税とは
都市計画法で定められた市街化区域内にある住宅や土地が課税対象ですが、市町村によっては課税されないところもあります。
課税計算は下記の計算式で行われます。
$$税額＝課税標準額× 0.3％（制限税率）$$
なお、税率は市区町村の条例で定められ、0.3％より低くすることは可能ですが、0.3％を超えることはできません。
課税標準額と納付方法
固定資産税や都市計画税を計算する際の基準となる「課税標準額」については、3年に一度、各市町村が調査を行い、土地と建物につけた固定資産税評価額ベースとなります（直近では 2018年度が評価替えの年でした）
土地の固定資産税評価額は、公示地価（毎年、国土交通省が調査し公表する基準値の価格）の７割程度の水準を目安に設定されていますが、住宅用地の課税標準には軽減措置が設けられます。
この軽減措置によって、固定資産税では、一戸あたり 200㎡までの部分は評価額の６分の１、200㎡を超える部分は同３分の１が課税標準となります。
また、都市計画税でも、一戸あたり 200㎡までの部分は評価額の３分の１、200㎡を超える部分は同３分の２が課税標準とされる軽減措置があります。
一方、建物の固定資産税評価額は、固定資産税評価基準にもとづいて算出されます。
目安としては、建築代金の 30％～ 50％程度になるのが一般的で、既存の建物は経過年数に応じた原価分などを考慮して算出されます。
なお、固定資産税は、毎年５月に納付書が送られてきて、その後、年４回に分けて納めます。
第１回目の納付期限までに一括して納める場合、前納報奨金（＝割引）が受けられる市区町村も多かったのですが、現在では財政難などの理由で次々と廃止されました。
念のため、取り扱いがあるかを確認しておきましょう。
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