住宅ローンには下記の２つがあります。
- 同じ取扱い機関の同一の金利タイプなら誰もが同じ適用金利で利用できる
- 同じ金利タイプなのに借りる人によって適用金利が異なる
民間住宅ローンは２に属し、金利は、「基準金利」と「優遇金利」に大別されます。
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基準金利とは
基準金利とは、各金融機関の一般的な住宅ローン金利のことで、「店頭金利」とも呼ばれます。
基準金利は、一般の商品の「定価」に該当します。つまり、実際に適用される金利は、基準金利より低いことが多いです。
金融機関では、住宅ローン商品や金利タイプ（固定型、変動型等）ごとに、それぞれ基準金利を決めています。
しかし実際には、それより一定利率低い金利を適用するケースが一般的です。実際に適用される金利は、「優遇金利」、「適用金利」、「サービス金利」などと呼ばれ、所定の条件を満たす場合に適用されます。
なお、基準金利は毎月見直され、適用金利も基準金利に応じて変わります。
優遇金利とは
優遇金利とは、「優遇」される金利のことです。
基準金利から優遇金利の数字の分だけ金利をマイナスするため支払額が抑えられます。つまり、優遇金利は高いほどお得な金利になります。
「1.5％の優遇金利」の場合には、表示されている金利から1.5％差し引いた金利で融資されるということです。
たとえば、基準金利が2.5％で優遇金利が1.5％だとした場合、1％の金利で融資されることになります。
基本的には、どの金融機関も優遇金利を導入しているため、住宅ローンを借りるときには各金融機関の優遇金利を比較する必要があります。
実際の貸し出しは優遇金利が一般的
金融機関が貸し出す際のベースとなる金利が「基準金利」です。
かつてはこの金利で、どの金融機関も貸し出しを行っていました。
しかし、競争が激しくなったため、現在では、基準金利はそのまま維持する一方で、実際に貸し出す際の金利を引き下げて対応するようになっています。
優遇金利の適用条件
ひと口に優遇金利と言っても、誰に対しても適用する優遇金利から、最も金利が低くなる最優遇金利まで、いくつかの段階が設けられているのが一般的です。
金利優遇のシステムは金融機関ごとに異なりますが、主に下記の３つがあります。
- 最優遇金利型
- ポイント型
- 総合型
| タイプ | 特徴 | 該当する金融機関 |
| 最優遇金利型 | 審査に通れば最優遇金利が適用される | 一部の地方銀行、ネット銀行など |
| ポイント型 | ベースとなる金利優遇に、設定した項目を満たした場合に付与されるポイント的な金利優遇を加算して、優遇幅が決まる | 地方銀行、信用金庫、労金やJA（農協）の一部 |
| 総合型 | 借入の内容（自己資金の割合を含む）や審査の結果で、優遇幅を総合的に判断 | 大手銀行、信託銀行、一部の地方銀行 |
| 金利の種類 | 適用金利 | 当初優遇幅 | 適用条件 |
| 基準金利 | 3.00％ | （±0％） | ー |
| 優遇金利① | 1.30％ | ▲1.70％ | |
| 優遇金利② | 1.20％ | ▲1.80％ | 金利引き下げ条件に１つ該当 |
| 優遇金利③ | 1.10％ | ▲1.90% | ２つ該当 |
| 優遇金利④ | 1.00％ | ▲2.00％ | ３つ該当 |
| 最優遇金利 | 0.90％ | ▲2.10％ | 「プレミアム金利適用条件」に該当 |
〈金利引き下げ条件の例〉
- 銀行で給与振り込みまたは年金受取
- インターネットバンキングの契約
- 公共料金の口座振替を利用
- 対象クレジットカードの契約
- 「ガス化住宅」または「オール電化住宅」に該当
- 「カードローン」の契約
〈プレミアム金利適用条件の例〉
- 年収が400万円以上（収入合算は不可）
- 特定の銀行で給与振り込みがある
- カードローン契約がある
最優遇金利型
「最優遇金利型」は一般的に審査基準が最も厳しい反面、利用できる場合の金利があらかじめ分かるため、資金計画が立てやすいのがメリットです。
ポイント型
「ポイント型」も、どの程度の金利優遇が受けられるかは、融資の申し込み時点である程度わかるため、納得しやすいです。
ただし、このタイプの場合、下記の２つの種類に分かれます。
- ポイントによる金利優遇のハードルが低く、最優遇金利等で借りやすい
- ポイントによる金利優遇のハードルが高く、最優遇金利等で借りるのは難しい
総合型
「総合型」の場合、審査結果が出るまで適用される優遇金利がわからない点は不安ですが、下記の４つの条件を除けば、最優遇金利の適用が受けられる場合が多いです。
- 頭金が10～20％未満
- 「年収倍率」がかなり高い
- 返済負担率が高い
- 自営業者や中小企業の役員である
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