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【初心者向け】住宅ローンの選び方のポイントをわかりやすく解説

【初心者向け】住宅ローンの選び方のポイントをわかりやすく解説

住宅ローンの商品は星の数ほどあり、どれを選べばよいのかわからなくなると思います。


もっとも損をしない商品を選びたいのだが、「どのように比較すればよいのか・・・」と思う人もいるかもしれません。しかし、そもそもその考え方が間違っています。


住宅ローンのように比較対象が多い場合は、一つひとつの商品を見比べるのではなく、幾つかの選考工程をつくり機械的にピックアップすることが重要です。

そうすることで無駄なことに頭を悩まさずに済み、自身に合った最適な住宅ローンが見つかります。


この記事では、「住宅ローンを選ぶために最適な3つのステップ」を解説していきます。



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最適な住宅ローンを選ぶための3つのステップ

最適な住宅ローンを選ぶための3つのステップ

住宅ローンは「金利タイプ・金利」で絞り、「トータルコスト」で決定することで”各自に合った”ベストな商品を利用することができます。


”各自に合った”というのがポイントで、人それぞれ性格が違うため万人に合った商品はないのです。

ある程度のリスクを許容できる人もいれば、僅かな不安も抱きたくない人もいます。


住宅ローンは下記の3つのステップを踏むことで、各自に合った最適な商品を選択することができます。

住宅ローンを決める3ステップ

  1. 金利タイプを決める
  2. 金利を目安に候補を選ぶ
  3. トータルコストで決定する


それぞれ詳しく解説していきます。


ステップ1.金利タイプを決める

住宅ローンを選ぶ際、「保証料0円」「一部繰り上げ手数料0円」などのお得情報をよく目にします。

しかし、金利0.1%の違いによる総返済額が、何回分の繰り上げ手数料に相当するか考えると、住宅ローン選びの軸になるのが「金利」なことは明らかです。


ステップ1では、下記の3つの金利タイプのうち、どれにするかを決めます。

  • 全期間固定金利型
  • 変動金利型
  • 固定期間選択型


各金利を選ぶ人には、それぞれ「向いている人」「借りていい人」がいます。

自分がどれに当てはまるかを参考に検討してみましょう。



全期間固定金利型を考えてもいい人

全期間固定金利型は返済計画が立てやすいので、いわば高い家賃でも払っているように安心して暮らしたいという人に向いています。


借りていい人は、一言でいうと慎重派です。

金利の上昇リスクを避けるのを第一優先とし、低金利になっても損をした気分にならない人です。



変動金利型を考えてもいい人

変動金利型は総返済額を抑えるために、金利上昇する前に繰り上げ返済などを行って短期間に返すことを目的とする人に向いています。


借りていい人は、金利相場を普段からチェックするのが苦にならず、資金に余裕があり、もし金利上昇しても納得して問題なく返済できる人です。



固定期間選択型を考えてもいい人

固定期間選択型は将来の資金計画に見通しが立っている人や、現金が必要になる時期がハッキリしている人に向いています。


借りていい人は、固定期間終了後のあたりで、収入が増えるのがほぼ確実な人。また、繰り上げ返済でコツコツと返済していける人です。



ステップ2.金利を目安に候補を選ぶ

金利タイプを選んだら、そのタイプの中から安い金利商品(=住宅ローン)をいくつかピックアップします。

その際に注意したいのは、借入当初の適用金利だけに目を奪われないことです。


固定期間選択型には、当初期間だけ金利が優遇される「当初型」と、もう一つは借入から完済まで一定の金利優遇を受けられる「全期間型」があります。

後者は優遇幅が一定ですが、前者は当初だけ格別に金利が低く設定されています。

変動金利型の場合も「キャンペーン金利」などと謳(うた)われている場合、数年後に優遇幅が変わるため、注意が必要です(ただし、必ずしも当初型が損になるとは限りません)。


いずれにしても、「固定期間選択型」と「変動金利型」の場合、将来の店頭金利(定価)の動きによって、返済中の適用金利も変わっています。

第3ステップでも解説するように、金利が上昇した場合でも滞りなく返済し続けられるかをよく検討する必要があります。



ステップ3.トータルコストで決定する

最後は候補として残った商品を、「トータルコスト」の考え方で計算して決定します。

トータルコストとは、上記で取り上げた当初金利に、諸費用や団信、固定期間終了後の金利上昇分も計算に含んだ「総支払額」のことです。

計算式は下記のようになります。

$$元本+当初金利による利息+諸費用+当初金利終了後(固定期間終了後など)の利息$$


当初金利終了後の利息は予測できませんが、現在の店頭金利が続いた場合と、過去20年間の変動金利の店頭金利の平均である4%まで上がった場合の2パターンで、サイトにあるシミュレーションを行ってみましょう。

そして、損得とリスク度を考え合わせて、実際に申込む住宅ローンを3つ程度に絞り込みます。


商品タイプ 金利 事務手数料 支払利息 トータルコスト
変動セレクト
住宅ローン
0.499% 648,000円 2,701,976円 3,349,796円
住宅ローン 0.799% 43,200円 4,399,704円 4,442,904円


上表は、トータルコストを算出するためにソニー銀行の2つの商品を比較したものです。

金利と事務手数料が大きく異なるため、一見しただけではどちらが得かわかりません。

このように金利が損得を決める大きな要素であることは確かですが、細かな比較はトータルコストを見ないと比較できません。


トータルコストの考え方は日本ではあまり普及していませんが、アメリカでは「実質金利」といわれ、住宅ローンを借りる際の一般的な指標になっています。

すべての商品をトータルコストで計算するのは大変なため、金利である程度絞ったうえで、最終的に商品を決定する際に役立てるとよいです。



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