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【住宅ローン】フラット35と他の融資を併用して金利を下げる方法

【住宅ローン】フラット35と他の融資を併用して金利を下げる方法

物件価額の9割を超えて「フラット35」を利用する場合には、全体の融資金利が通常よりも高くなってしまいます。


そのため、「フラット35」の利用額を9割以下に抑え、足りない分は民間住宅ローンから借りる方法により、金利を下げることができます。

融資率9割超の場合は「+0.26%」の金利になる

融資率9割超の場合は「+0.26%」の金利になる

フラット35の「融資率」は、「フラット35の借入金額÷所要資金(建設費または購入価額等)から計算されます。


冒頭に解説しているように、この割合が9割を超えると、フラット35の借入金額全体に対して通常よりも高い金利(+0.26%)が適用されてしまいます。


貸出に積極的な金融機関の中には、これより有利な長期の固定金利型ローンを取り扱っているところもありますので、全期間固定金利型はフラット35が有利と決めつけずに、さまざまな商品と比較してみることが重要です。



「フラット35パッケージ」のタイプ

「フラット35パッケージ」のタイプ

しかし、魅力的な住宅ローンというのは審査も厳しいのが現実です。

どうしても長期の固定金利型で借りたい場合、職業や年収などの状況によっては、審査の基準が緩やかな「フラット35」の利用を選ばなければならないこともあります。

そこで検討したいのが「フラット35パッケージ」です。


この商品は、フラット35を申し込んだ金融機関等の住宅ローンと「フラット35」を一体的に利用する方法の総称です。

「すまい・るパッケージ」という統一名称や「パッケージローン」などの商品名で呼ばれています。


おもな特徴としては下記の4つの点が挙げられます。

  1. 融資の申し込みは2つのローンで共有される
  2. どちらもフラット35の基準で審査を行う
  3. パッケージ(民間)の金利水準は基本的に高い
  4. 同じ返済期間で利用する



「フラット35から借りられない金額(以前の融資上限は9割だった)」を融資するために始まった制度なので、「パッケージ分」の融資上限は物件価額等の1割が原則です。

担保が2番抵当となるため、取扱機関は住宅金融支援機構の「住宅融資保険」を利用します。

このコストにより「パッケージ分」の融資金利は低くできません。

一部の取扱機関では優遇金利の適用もありますが、この場合は融資手数料が高額に設定されています。


フラット35を「10割融資」で利用するよりも有利なのかは、金利や手数料の水準で変わっていきます。



「フラット35+併せ貸し」のタイプ

「フラット35+併せ貸し」のタイプ

「フラット35+併せ貸し」のタイプとは、フラット35との「パッケージ(一体型)」ではなく、2つのローンを独自に併用して借りるタイプです。

申込み審査は別々に行われ、異なる返済期間を利用できる場合もあります。


金融機関のスタンスは下記のとおりです。

  1. 「パッケージ」の代用として提供する
  2. 自行のローン商品の割合を多くして併用してもらうことを狙う


2の場合、「併せ貸し」は単独で借りる時と同じ金利優遇が受けられますし、一定の要件を満たすことを条件に、フラット35自体の金利や手数料などを優遇する金融機関もあります。


一方で、1のほうは住宅融資保険を利用せず、新販会社等に保証を委託して債権の保全を図ります。

このほうが「パッケージ」よりコストが低く、融資金利が下げられる場合があるからです(下表のりそな銀行などが該当します)。


民間からの利用分を物件価額等の1割までとするのであれば、フラット35自体の条件(金融機関で異なる)も確認した上で、「併せ貸し」の金利水準や手数用料を「パッケージ型」の取扱機関と比較して選びましょう。



パッケージなどの金利設定例

  商品
タイプ
合わせ融資 フラット35
変動金利 10年固定 手数料 上限 適用金利 手数料
りそな銀行 B 3.475% 4.30% 不要 1割 1.30% ×1.87%
A 4.475% 5.30% 不要 1割
みずほ銀行 A 2.725% 2.95% 不要 1割 1.30% ×1.045%※1
楽天銀行 B 1.747% 11万円~※2 ※3 1.30% 11万円~※2
(株)アルヒ A 3.195% ※4 1.30% 22万円~※4

 

※1:給与振込など一定の要件を満たした場合に適用される(1.045%~1.43%)。本来は1.87%
※2:11万円は最低必要額。基本は「融資金額×1.1%~1.43%」。合わせ融資の団信保険料は+0.2%
※3:パッケージ分の利用は、物件価額等に対して、1割、3割、5割のなかから選ぶ
※4:フラット35とパッケージ分の合計額に対して「×2.2%」でかかる。22万円は最低必要額




【まとめ】フラット35とは?さまざまな情報をわかりやすく紹介

フラット35とは、住宅金融支援機構および前身の住宅金融公庫の証券化支援事業をもとに、取り扱い先の民間金融機関と共同で提供する長期固定金利の住宅ローン商品のことです。フラット35にはさまざまな特徴があり ...

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