フラット35とは、長期固定金利の住宅ローン商品の名称です。
フラット35は人気の商品ですが、誰でも利用できるわけではありません。
利用するには、「購入する人の条件」「購入する物件の条件」があります。
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機構の技術基準を満たす住宅が融資対象
「フラット35」は、住宅金融支援機構が定めた技術基準を満たす優良な住宅を融資対象としています。
新築住宅の場合、昨今ではほどんどの物件が融資基準を満たしていますが、利用できるかどうかを販売会社などに確認しましょう。
なお、 2019 年 10 月以降、建設費（土地の購入費含む）、または購入価格に対する制限（上限）は撤廃されています。
新築住宅の技術基準の概要
建設・購入する新築住宅については、適合証明書を取得する必要があります。
検査機関へ物件検査の申請を行い、合格すると交付されます。
| 一戸建て住宅等（※1） | マンション | ||
| 接道 | 原則として一般の道に2m以上接すること | ||
| 住宅の規模（※2） | 70平方メートル以上 | 30平方メートル以上 | |
| 住宅の規格 | 原則として2以上の居住室（家具等で仕切れる場合でも可）ならびに炊事室、便所及び浴室の設置 | ||
| 併用住宅の床面積 | 併用住宅の住宅部分の床面積は全体の2分の1以上 | ||
| 戸建型式等 | 木造の住宅（※3）は一戸建てまたは連続建てに限る | ||
| 断熱構造 | 住宅の外壁、天井または屋根、床下などに所定の厚さ以上の断熱材を施工（断熱等性能等級2レベル以上） | ||
| 住宅の構造 | 耐火構造、準耐火構造（※4）または耐久性基準（※5）に適合 | ||
| 配管設備の点検 | 点検口等の設置 | 共用配管を構造耐力上、主要な壁の内部に設置しないこと | |
| 区画 | 住宅相互間等を1時間準耐火構造等の界床・界壁で区画 | ||
| 床の遮音構造 | ー | 界床を厚さ15cm以上(RC造の場合) | |
| 維持管理基準 | 管理規約 | ー | 管理規約が定められていること |
| 長期修繕計画 | ー | 計画期間20年以上 | |
※１．一戸建て住宅等には、連続建て住宅及び重ね建て住宅を含みます。
※２．住宅の規模とは、住宅部分の床面積をいい、車庫や共用部分（マンションの場合）の面積を除きます。
※３．木造の住宅とは、耐火構造の住宅及び準耐火構造（※4）の住宅以外の住宅をいいます。
※４．準耐火構造には、省令準耐火構造を含みます。
※５．耐久性基準とは、基礎の高さ、床下換気孔等に関する基準です。
中古住宅の技術基準
購入される中古住宅については、適合証明書を取得する必要があります。
検査機関または適合証明技術者へ物件検査の申請を行い、合格すると交付されます。
| 一戸建て住宅等（※1） | マンション（※2） | ||
| 接道 | 原則として一般の道に2m以上接すること | ||
| 住宅の規模（※3） | 70㎡以上 (共同建ての住宅は30㎡以上（※4）） |
30㎡以上（※4） | |
| 住宅の規格 | 原則として2以上の居住室（家具等で仕切れる場合でも可）ならびに炊事室、便所及び浴室の設置 | ||
| 併用住宅の床面積 | 併用住宅の住宅部分の床面積は全体の2分の1以上 | ||
| 戸建型式等 | 木造の住宅（※5）は一戸建てまたは連続建てに限る | ||
| 住宅の構造 | 耐火構造、準耐火構造（※6）または耐久性基準（※7）に適合 | ||
| 住宅の耐震性 | 建築確認日が昭和56年6月1日以後(※8)であること (建築確認日が昭和56年5月31日以前の場合（※9）は、耐震評価基準などに適合) |
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| 劣化状況 | 土台、床組等に腐朽や蟻害がないこと等 | 外壁、柱等に鉄筋の露出がないこと等 | |
| 維持管理基準 | 管理規約 | ー | 管理規約が定められていること |
| 長期修繕計画 | ー | 計画期間20年以上 | |
※１．一戸建て住宅等には、連続建て住宅、重ね建て住宅及び地上2階以下の共同建ての住宅を含みます。
※２．マンションとは、地上3階以上の共同建ての住宅をいいます。
※３．住宅の規模とは、住宅部分の床面積をいい、車庫やバルコニー等は含みません。
※４．共同建ての住宅の場合は、建物の登記事項証明書による確認においては、28.31㎡以上あれば構いません。
※５．木造の住宅とは、耐火構造の住宅及び準耐火構造（※6）の住宅以外の住宅をいいます。
※６．準耐火構造には、省令準耐火構造を含みます。
※７．耐久性基準とは、基礎の高さ、床下換気孔等に関する基準です。
※８．建築確認日が確認できない場合は、新築年月日（表示登記における新築時期）が昭和58年4月1日以後とします。
※９．建築確認日が確認できない場合は、新築年月日（表示登記における新築時期）が昭和58年3月31日以前とします。
融資にあたっての主な要件
利用できる人
- 申込時の年齢が満70歳未満（親子リレー返済を利用する場合は70歳以上でも可能）で、安定した収入がある人
- 日本国籍を持つ人、または永住許可などを受けている外国人
- すべてに借入金（カードローンなども含む）に対する年間返済額が年収に占める割合について、下記の基準を満たしている人
| 年収 | 400万未満 | 400万以上 |
| 収入基準 | 30％以下 | 35％以下 |
融資対象となる住宅の条件
- 住宅の床面積
- 併用住宅の床面積
- 住宅の耐震性
- 断熱構造
など - 対象住宅が、機構の指定による適合証明書の交付を受けられていること
フラット35（買取型）のその他のポイント
| 融資主体 | 民間金融機など取扱機関 （融資後、住宅金融支援機構がローン債権を買い取る） |
| 資金使途 | 申込み本人またはその親族が住むための住宅の建設資金、及び購入資金（中古住宅も可） |
| 融資金額 | 100万円以上8,000万円以下。購入価額等の10割まで利用可能 |
| 返済期間 | 15年～35年（60歳以上の人は10年以上）。親子リレー返済を利用する場合を除き、80歳完済 |
| 返済方法 | 元利均等毎月返済、または元金均等毎月返済。借入金額の40％以内の範囲で、ボーナス併用払いもできる |
| 金利 | 融資金利は、取り扱う金融機関等が毎月決定する（利用する取扱機関によって金利は異なる） ・融資実行時の金利が適用される ・金利は前期固定金利型。一部では段階金利型もある ・返済期間20年以下と21年以上とで融資金利が異なる ・融資率が9割超の場合、全体の融資金利が高くなる |
| 中止事務手数料 | 金融機関によって異なり、以下の２種類に大別される ・手数料低額タイプ：3～10万円程度（税別） ・手数料定率タイプ：「融資額×2％（税別）」 ※定率タイプのほうが、一般的に金利水準は低い |
| 物件の検査 | 機構に登録済みの中古マンション等以外は、検査が必要 検査と適合証明書の発行費用で3～15万程度かかる |
| 保証人 | 不要（保証料も不要） |
| 一部繰上げ返済 | 100万円以上で実行できる（手数料は無料）※１ |
| 団体信用生命保険 | 機構団信用生命保険に加入できる（義務ではない）※２ 加入しない場合は、融資金利が0.2％低くなる |
| 火災保険 | 一般の火災保険への加入が必要 |
| 担保設定 | 住宅金融支援機構が第１順位の抵当権を設定する |
※１．インターネット経由で行う場合は10万円以上で可能。期間短縮型の場合は、いずれも6ヶ月単位の元金相当以上という要件も満たす必要がある。
※２．団信特約料（0.28％相当）が融資金利に含まれる。
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住宅ローンを組む前に読んで欲しいおすすめの本６選【2024年版】
住宅は非常に大きな買い物です。絶対に失敗したくないと考えている人が殆どでしょう。そのために必要なのは事前のリサーチです。この記事でおすすめする本は、住宅ローン・住宅購入で失敗しないための情報が詰まった ...
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【まとめ】フラット３５とは？さまざまな情報をわかりやすく紹介
フラット35とは、住宅金融支援機構および前身の住宅金融公庫の証券化支援事業をもとに、取り扱い先の民間金融機関と共同で提供する長期固定金利の住宅ローン商品のことです。フラット35にはさまざまな特徴があり ...
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