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【住宅ローン】利用してもよい「10年固定」の条件をわかりやすく解説

【民間住宅ローン】利用してもよい「10年固定」の条件をわかりやすく解説

条件のよい「10年固定」は、フラット35などの全期間固定金利型ローンより、結果的に有利になる可能性があります。


この記事では、どのような「10年固定」なら利用してよいかという点について解説していきます。



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変動金利に移行した場合の金利優遇なども確認

変動金利に移行した場合の金利優遇なども確認

「10年固定」を利用する場合、11年目以降は変動金利に移行するのが原則です。

この理由は、他の金利タイプ(10年固定など)と比べて、変動金利型の基準金利のほうが低いケースが圧倒的だという点にあります。

固定金利特約期間が終わった後の金利優遇が、その後にどの金利タイプに移行しても同じであれば、基準金利という「ベース」が低いほど、将来の適用金利も低くなります。


もちろん、11年目を迎える時に金利が急激に上昇していた場合などでは、期間の短い固定金利選択型(2~3年固定)でしのいだり、長めの固定金利選択型(5年~10年)でその後の金利上昇リスクを遮断する、という選択肢も視野に入ります。

しかし、固定金利特約期間の終了後、変動金利に移行する際に、①その後は金利優遇が受けられない、②金利優遇幅が非常に少なくなる、といった「10年固定」は最初から選ぶべきではありません。


以前よりは少なくなったのですが、今でも上記①(その後は金利優遇が受けられない)の条件を設定している金融機関もあります。

そして、このことがHPやチラシなどに記載されていなかったり、ローンの担当者から詳しい説明がされないこともあります。


この点から見ても、適用金利が低い「通期優遇型の10年固定」が利用できればベストです。

条件のよい金融機関がいくつか利用できそうな場合には、金利の上乗せなしで「がん団信」が付いていたり、一部繰り上げ返済の手数料が安い(あるいは無料)など、その他の条件も比べてみましょう。


投資信託や生命保険を販売するときと違い、住宅ローンについては詳細な説明がされていないのが現状です。

下表のチェックポイントを参考にして、自身で質問することが重要です。



「10年固定」の主なチェックポイント

確認事項 ポイントと、判断基準
金利水準と金利優遇のタイプは? 金利水準の低い「通期優遇型」がベスト
基準金利は何%? 10年固定だけでなく、変動金利型も確認
金利優遇が受けられる条件は? 優遇金利では利用可能か
⇨11年目以降の適用条件も確認
11年目以降の金利優遇は? ・変動金利に移行した場合も適用されるか。また、固定金利を選択した場合と比べ不利な条件になっていないか
・そもそも、金利優遇が少なくないか
⇨基準金利が高い場合はとくに注意
いつ時点の金利が適用される? 融資実行時が原則ですが、正式申込み時等と比べて有利な方が適用される場合もある
「疾病団信」の種類と内容は? 弁済の要件や上乗せ金利の水準など
固定金利選択型の特約手数料 5,500円~22,000円。再設定時には必ずかかる(借入当初は金融機関で異なる)
保証料と融資事務手数料 負担の有無と。コストの水準を確認
繰上げ返済の手数料 固定金利選択型は高めだが、無料のところもある(インターネット経由など)




他の有利なローンが利用できない場合は?

他の有利なローンが利用できない場合は?

自分が利用できる「10年固定」の条件が良くない場合であっても、フラット35が利用できない物件だったり、他の長期固定金利型の条件も良くない、というケースもあります。

これらの場合は、0.6%前後以下の金利水準で借りられる変動金利型があれば、それらを利用するのも1つの方法です。


しかし、変動金利型は避けたいと考えるなら、10年後に借り換える前提で、「当初の金利水準が最も低い10年固定」を選ぶのが次善の策となります。


実は、「当初優遇型の10年固定」の場合、11年目以降は借り換えを実行して、当初の大幅な金利優遇の適用を再び受けるほうが有利です。

借り換えでかかる諸経費は0.1%程度の金利差でカバーできるため、通期優遇型でなければ、返済を続けるより、借り換えた方が良いからです。


とはいえ、実際に借り換えができるかはわかりませんし、大幅な金利優遇が10年後も続いている保証もありません。だからこそ、借り換えができなくても後悔しないように細かい点もチェックして、11年目以降も有利な条件が継続する「10年固定」を選んでおきましょう。



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