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【住宅ローン】「固定金利型」VS「10年固定」どちらが得か判断する方法

【民間住宅ローン】「固定金利型」VS「10年固定」どちらが得か判断する方法

全期間固定金利型ローンには、将来的に返済額が変わらないという安心感はありますが、金利状況次第では他の金利タイプのほうが結果的に有利となる場合もあります。


この記事では、「10年固定」との損得の目安を把握する方法を解説していきます。



損得分岐点レートによる比較

損得分岐点レートによる比較

「フラット35」などの全期間固定金利型と「10年固定」を比べる場合、10年固定は将来的な金利動向次第で返済額が変わるため単純には比較できません。

そこで、違いをわかりやすく表すのが「損得分岐点レート」です。


「フラット35」の金利タイプは、借入れ時点でローンの「トータルコスト」(返済総額+保証料などの諸費用)が確定します。

一方で、「10年固定」では当初10年間の返済総額の合計と諸費用が決まります。

この数字を差し引くことで、「11年目以降の”10年固定”の返済合計がいくらになれば、両方の負担が同じになるか」がわかります。

この場合の金利水準を計算したのが、「損得分岐点レート」です。(後述の例では2.243%です。)


11年目以降の適用金利の平均がこの水準を超えると「全期間固定金利型」が得になります。

逆に、これ以下になれば「10年固定」が有利ということです。



「フラット35」VS「10年固定」の例

「フラット35」VS「10年固定」の例

「トータルコスト」での損得分岐点レートの例(25年返済)

  フラット35 10年固定
当初10年 11年目以降
借入金額 4,000万円 4,000万円 (2,494万円)
適用金利 1.30% 0.79% 2.243%
毎月返済額 156,243万円 146,976円 163,291円
年間返済額 187.5万円 176.4万円 195.9万円
(期間合計) 4,687.3万円 1,763.7万円 2,939.2万円
  返済総額 4,703.0万円
  融資事務手数料 88.0万円 3.3万円
  保証料(外枠方式) 0万円 69万円
トータルコスト 4,775.3万円 4,775.3万円


11年目以降、残り15年間の適用金利の平均が「2.243%」になると、2つのローンの負担総額は同じとなります。


判断の手順

  1. 現在の変動金利型の基準金利=2.475%
  2. 11年目以降の金利優遇=1.60%
  3. 今後の金利水準が変わらない場合に適用される11年目以降の変動金利型の金利=0.875%(1.−2.)
  4. 損得分岐点レート=2.243%


⇨金利の「許容情報幅」=1.368%(4.−3.)
※11年目以降の短期金利の上昇が、1.37%近くまでは問題ない

⇨11年目以降の変動金利型の基準金利(平均)が3.843%(1.+1.368%)以下なら、「10年固定」が得



金利の「許容上昇幅」からどちらが良いかを判断

金利の「許容上昇幅」からどちらが良いかを判断

ただし、「損得分岐点レート」の数字自体からどちらが良いかを判断してはいけません。

利用する金融機関で、基準金利や将来の金利優遇等の条件が違うこともあるからです。


上記の「フラット35」VS「10年固定」の例では、変動金利型の将来の基準金利がどれくらい上がっても大丈夫かという「金利の許容上昇幅」は、1.368%と計算されました。

変動金利型の基準金利のベースとなる短期金利の平均上昇幅が、11年目以降はこの水準以下だと思う場合は「10年固定」を選び、もっと上昇すると考えるなら、全期間固定金利型の「フラット35」を選ぶべきだということになります。



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