【住宅ローン】フラット３５の仕組みをわかりやすく解説

住宅ローンを利用したことのない人でも、「フラット35」の名称を見聞きしたことのある人はいるのではないでしょうか？


住宅ローンでフラット35を利用する人は多く、不動産屋とローンの返済についての交渉をすることになった時は、必ず返済プランの一つに上がるでしょう。


実際に不動産屋と交渉する前に、その実態を調べておきましょう。

フラット３５の仕組み

現在の住宅金融支援機構と民間金融機関との提携により 2003 年 10 月から登場した証券化ローンが「フラット35」です。


フラット35というのは、住宅金融支援機構が設計した「住宅ローン商品」を、民間金融機関が代理で販売する仕組みとなっています。


フラット35には「買取型」と「保証型」が存在します。

出典：FPの住宅ローン比較

「買取型」とは、住宅金融支援機構が、住宅ローンを利用する人が融資金を受け取った後、金融機関からその人の住宅ローンを買い取り、買い取った住宅ローンを担保とする債券を発行し、市場（投資家）から資金を調達する仕組みです。

この仕組みにより提供される「長期固定金利」の住宅ローンが通常、フラット35と呼ばれる「買取型」です。


一方で、「保証型」は、フラット35(保証型)という名称で区別されていますが、金融機関が提供する住宅ローンを債務者が返済できなくなった場合に、金融機関に対して住宅金融支援機構が保険金（ローンの残高）を支払い、保険金支払後は、住宅金融支援機構が債務者の住宅ローン債権を取得する仕組みです。

この仕組みを用いて金融機関が提供する「長期固定金利」の住宅ローンがフラット35です（保証型）です。


2020 年 5 月時点で「保証型」を取り扱うところは７つだけで、多くの金融機関は「買取型」です。

フラット３５は固定金利

フラット35の最大の魅力は、金利タイプが全期間の固定金利型（または段階金利型）であり、金利が上昇する局面が来ても影響を受けない「安心感」です。


フラット35（買取型）では、取扱機関が貸し出した住宅ローンさ愛犬を住宅金融支援機構が買い取り、証券化する、というスキームが採られているので、取扱機関も金利上昇リスクを負うことなく長期の固定金利で貸出しが出来ているわけです。


そのため、銀行や信用金庫、信用組合などほどんどの金融機関が取り扱っており、一部の保険会社やモーゲージバンク、住宅メーカー系列等のノンバンクなども参加しています。

返済期間で商品名や金利水準が変わる

「フラット35」という統一した名称が使われていますが、基本的には民間住宅ローンですので、適用金利は取扱機関ごとに異なります。

とはいえ、昨今では適用金利を毎月の最低水準で設定するところが多くなっており、 2020 年 5 月時点では1.30％（団新特約料込み）という低い水準で安定しています。


利用する返済期間によって金利水準や商品性の一部が異なり、下記の様な名称に分けられています。

ちなみに、フラット20は、以前は「フラット35（返済期間15年以上20年以下）」と表示されていました。

ここからもわかるように、商品性自体は「フラット35」と同じです。


利用にあたっては、物件の要件や収入基準などの要件を満たす必要があります。

最近の販売されている新築住宅や築年数の新しい中古マンションでは多くの物件が対象になります。

また、長期優良住宅などに該当する場合は「フラット35 S 」（優良住宅取得支援制度）として申込みを行うことにより、返済当初 5 年、ないし 10 年間の適用金利が0.25％引き下げられます。


ただし、8,000万円の範囲内で物件価額等の 10 割まで借りることができますが、物件価額等に対する借入金額の割合（融資率）が 9 割を超える場合には、借入金額全体に対する融資金利が高くなります。


この上乗せ金利は以前より縮小して「＋0.26％」で設定されていますが、それでもダメージは否めません。

借入金額が物件価額等の 9 割を超える場合は、他の商品を利用するか、フラット35の利用を 9 割までに抑え、民間住宅ローン（併せて融資）と併用することも検討しましょう。

返済期間による種類

※60歳以上は10年以上の返済期間で利用可能