【住宅ローン】元利均等返済のしくみをわかりやすく解説

戸建てやマンションを購入したら、返済にまつわるお金がどのようになっていくのか気になるものです。


返済にまつわるお金は、主に「返済額」、「利息」、「元金」「ローン残高」の４つです。

これらを理解できれば、住宅ローンの返済スケジュールが書かれた「償還予定表」も理解しやすくなります。

返済額は100万円あたりの「返済早見表」で分かる

元利均等返済の返済額は、実際には計算式を使って算出されますが、「借入金額100万円あたりの返済額早見表」を用いて試算することも可能です。


たとえば、100万円を金利1.2％、35年返済で借りる場合は、下表の「早見表」の「1.2％」と[35年」が交差しているところの数字を見ます。

確認すると「2,917」と書いてありますが、それはこの場合の毎月返済額が「2,917円」だということを示しています。


したがって、この条件（1.2％、35年返済）で1,000万円を借りる場合は、「2,917円×10」になるので、毎月の返済額は29,170円になります。

100万円あたりの返済早見表

毎月の「利息」は、「月利」から計算される

返済額のうち利息（分）は「（直前の）ローン残高×月利」で計算されます。

ここでの「月利」とは、年利を12か月で割った数字ですので1.2％の場合は1.2％÷12＝0.1％になります。

そして、第１回目の利息（丸 1ヶ月分）は、「当初の借入金額×月利」から計算されて、1,000万円の場合、10,000円（1,000万円×0.1％）となります。


一方で、元金（分）の返済額は「返済額−利息」から算出されますので、第１回目は「 19,170 円（ 29,170− 10,000円）」。

また、ローン残高は「直前のローン残高（第１回目は借入金額）−元金（分）」から計算され、１回目の返済終了時には「 9,980,830円（ 1,000万円− 19,170円）まで繰り返せば、住宅ローンの返済スケジュールが示された「償還予定表」が作成されます。

返済額に対する「元金」の割合が重要

〈借入金額：1,000万円、金利：1.2％、35年返済〉

⇨返済総額＝約1,225万円

〈借入金額：1,000万円、金利：1.2％、25年返済〉

⇨返済総額＝約1,158万円

上表は、同じ条件の元利均等返済（借入金額：1,000万円、金利：1.2％）で、「35年返済」と「25年返済」の当初の返済額などを比較したものです。


返済期間が異なるため毎回の返済額も違いますが、第１回目の利息はどちらも同じ金額であることがわかります。

返済期間を短くすると返済額は増えますが、それは利息ではなく、元金部分の返済が多くなるからです。

そして、元金の返済が多い分、ローン残高は順調に減っていき、次回以降の利息はさらに少なくて済むという好循環につながります。


金利が高い時期に35年返済を利用すると、当初の返済額はほとんどが利息に充当されます。

しかし、おおむね 2 ％を下回れば、利息より元金部分のほうが多い（残高が勢いよく減る）状況が、返済当初から発生します。


したがって、現在のような超低金利時代には、金利上昇リスクのない（あるいは少ない）長期の固定金利型で 65歳までに返済が終了する目処が立っているのであれば、 35年返済も悪くはないといえます。


とはいえ、 25年返済を見ると、元金部分の割合が返済当初から約４分の３と極めて高く、借入金額 1,000万円あたりの返済総額を 35 年返済と比べると 67 万円も少なくてすみます。

これほど低い金利水準なのに、借入金額に対して 7 ％近くも返済総額が違ってくるということです。


無理のない資金計画であることが大前提ですが、返済期間はなるべく短い方が良いといえます。