住宅ローンで購入した物件は、基本的に売却、もしくは賃貸に出す事を禁止しています。
しかし、転勤などによってどうしても購入した物件に住めなくなる事情も生じてきます。
事前に、住宅ローンで買った物件を「賃貸」「売却」に出すときのルールを知っておくことで、慌てずに対応することができます。
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住宅ローンは契約者が居住していることが条件
住宅ローンの借り入れは、購入する住居に契約者本人やその家族が居住することを前提にしています。
もし、仕事の事情で転勤しなければならず、家族で引っ越さなければならない状況に陥った場合にはどうすればいいのでしょうか？
民間の金融機関では、その住居を売却、もしくは賃貸に出せないのが原則です。
その理由は、住宅ローンに融資の使い道を限定することで金利を優遇される「資金使途」という項目があり、これを守らないと契約違反となるからです。
資金使途は住宅ローンを利用する人のために設けられている決まりです。
当初から賃貸目的で借りていると判断されると一括返済を求められる可能性があります。
住宅ローンの低金利を利用して賃貸に回し、利益を得ようとする悪徳業者を排除する目的もあるのです。
ただし、例外として賃貸が可能となる場合もありますので、まずは賃貸可能かどうかを金融機関に相談しましょう。
借入当初に予測できない事情があり、かつ引き続ききちんと返済できること。
これらの条件を満たせば返済中でも賃貸にすることを認められる場合があります。
なお、フラット35では、これまでは事前に「留守管理承認申請書」を提出する必要がありましたが、住所変更届を出すだけで転居できるようになっています。
売却する場合や住宅ローン控除の条件
転勤にあたっては、住居を売却するという選択肢もあります。
ローン返済や維持費に加えて転勤先での居住費も必要になるうえ、賃貸できないとなると負担がかさむためです。
その負担を軽減する意味でも売却は一つの方法といえます。
これを「任意売却」といい、売却完了時にローンを一括返済しなければいけません。
もし売却益がローン残高を下回った場合は、不足金を貯金などから補うことになります。
住宅ローン控除を受ける場合も考えておきましょう。
本人が単身赴任して、その住居には引き続き配偶者、扶養親族、そのほか兄弟など生計を一つにする親族が住む場合には住宅ローン控除はそのまま受けられます。
ただし、海外への転勤で控除を受けようとする年の12月31日時点で国内に住んでいない場合は適用の対象外になります。
ローン返済中に転勤する場合の３つの選択肢
ローン返済中に転勤することのなった場合には、下記の３つの選択肢があります。
- 単身赴任
- 賃貸
- 売却
それぞれわかりやすく解説していきます。
単身赴任
家族を住居に住まわせたまま、本人だけが転勤地で生活することになります。
そのぶん余分な出費がかさむことになります。
賃貸
借入当初に予測できない事情があり、かつ引き続ききちんと返済できるという条件を満たせば返済中でも賃貸に出す事を認められる場合があります。
なお、フラット35は住所変更届の提出のみでOKです。
売却
不動産会社に依頼し、債権者と債務者の間で調整を行い、市場で担保不動産を売ってもらうことを「任意売却」といいます。
売却益がローン残高を下回った場合は、不足分のフォローが必要になります。
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