【住宅ローンの金利タイプ】固定金利と変動金利の違いをわかりやすく解説

住宅ローンの金利は、固定金利と変動金利の２つに大別されます。

どちらを選ぶかで将来的に支払う金額が変わってきますので、住宅ローンを選らず際に最も重要なポイントになります。


この記事では、「金利タイプの種類とその特徴」「メリット・デメリット」を解説していきます。

固定金利とは

住宅ローンの金利のうち、借入時に定められた金利が返済終了まで続くタイプが「固定金利」です。

証券ローンである「フラット３５」や、一部の民間住宅ローンで採用されています。


当初の一定期間（一般的には10年）より、それ以降の金利が高く設定されている「段階金利型」というシステムも、固定金利型の一種です。


全期間固定金利型も段階金利型も、いずれも借入時点で将来の金利が決まるため、将来的な返済額もあらかじめ確定するという安心感がありますが、金利水準は変動金利型より高いのが一般的です。

固定金利のメリット

• 借入後に市場金利が上昇しても変わらないため、お得感がある
• 借入時に返済期間全体の返済計画が確定するため、返済設計が立てやすい

固定金利のデメリット

• 借入後に市場金利が低下しても変わらないため、恩恵を得られない

変動金利とは

「変動金利」では一定期間ごとに適用金利が見直されます。

民間の変動金利型ローンの場合は半年単位で見直されるのが一般的です（正確には、半年に２回、年の前半分と後半分で金利が設定されます）。

なかには 1 年や 3 年、 5 年毎ごとに見直すタイプもありますが、ほどんど利用されていません。


ただし、返済額は金利が変わるたびではなく、 5 年単位で再計算し、見直されます。

また、見直し後の返済額には、直前の返済額の1.25倍を上限にするという規定（125％ルール）があり、たとえば現在の毎月返済額が10万円であれば、 6 年目以降、次の 5 年間の返済額は、どんなに金利が上がっても12.5万円までとなります（※ソニー銀行と新生銀行では、金利が見直されるごとに返済額も変わるシステムが採用されています）


公的融資の財形住宅融資でも変動金利型が採用されています。

ネーミングは「 5 年固定金利制」ですが、 5 ごとに金利と返済額が見直されますので、民間住宅ローンで言うところの「変動金利 5 年もの」と同じタイプだと考えておけば問題ありません。

財形住宅融資の場合は、金利変更後の返済額の上限が1.5倍となっている点にも留意が必要です。


この他にも、通常より金利が若干高い代わりに適用金利に上限がついている「上限金利付変動金利型」というタイプもありますが、ほとんど利用されていないのが実情です。


一方、「固定金利選択型」は、変動金利型をベースとして、当初の一定期間の金利が「特約」を付けることにより固定される仕組みです。

「固定」という単語が使われていますが、選択した固定金利特約期間が終了した後は変動金利に戻る（あるいは再度、その時点の金利水準で一定期間の固定金利特約を選ぶ）ことになりますので、将来的な金利上昇リスクがある点には注意が必要です。


なお、一部の民間住宅ローンでは、7 対 3 の比率や半分ずつなど、固定金利や変動金利を組み合わせて借りる「ミックスプラン」も利用できます。

変動金利のメリット

• 借入後に市場金利が低下すると、返済額が減少する

変動金利のデメリット

• 借入後に市場金利が上昇すると、返済額が増加する
• 借入時に将来の返済額が確定しないので、返済計画が立てにくい
• 借入後に市場金利が急上昇した場合、未払利息が発生する場合がある

未払利息とは

未払い利息とは、変動金利型ローンで金利が上昇した場合、返済額を上回って未払いとなる利息のことです。


変動金利型ローンでは、金利は半年ごとに見直されますが、返済額は 5 年ごとです。また、返済額の増加は前の1.25倍までという制限があります。

そのため、金利が急激に上昇すると、本来支払われるべき利息が返済額を上回ってしまうのです。この返済額を上回った利息部分が未払い利息となります。


未払い利息が発生すると、毎月返済していても元金は減りません。もし完済予定時期に元金や未払い利息が残っていると、全額一括返済することになります。変動金利にはこういったリスクもあります。

住宅ローンの金利タイプ種類

固定金利

• フラット３５
• フラット５０
• 一部の民間住宅ローン

変動金利

• 財形住宅融資
• 民間住宅ローン