【住宅ローン】未払利息とは？詳細をわかりやすく解説

返送金利型ローンの金利上昇リスクについては、警鐘が鳴らされることが多いです。


ただし、利用する際の条件等によっては、意外とリスクは高くないケースもあるため、基本的な仕組みを押さえたうえで対策を講じておきましょう。

未払利息とは返済額よりも利息が多い状態

変動金利型ローンを利用した場合の利息として、最もおそれられているのが「未払利息」です。


一般的な変動金利型では、金利の見直しがあっても返済額は5年単でしか変わらず、利息と元金の割合が調整されます。


しかし、急激な金利上昇が起こると、計算された利息のほうが返済額より多くなるという最悪の状況に陥る場合があります。

これが、「未払利息」です。


未払利息が発生すると、返済を行っているにもかかわらず、ローン残高は増えてしまいます。

また、未払利息に対しては利息はかかりませんが、5年単位で返済額が変わったあとからはローン残高に組み込まれますので、その後は実質的にかかってくることになります。


実際、1991年に、未払利息が発生したことがありました。

しかし、金利の低下によって、その後は一度も起こっていません。

急激な金利上昇リスクへの対処法

上表は未払利息が発生する場合の一例です。

借入当初の適用金利は0.825％で、3年目、4年目、5年目にそれぞれ1％ずつ適用金利が上がる前提です。

このケースでは5年目である49回目の返済から未払利息が発生します。


48回目（4年目）のローン残高（＝32,480,703円）と、5年目の適用金利（＝3.825％）から「32,480,703円×（3.825％÷12）＝103,532円」が49回目の本来利息となるはずですが、返済額ほうが95,971円ですので、差し引き7,561円が未払利息になるという理屈です。


この例でも、6年目以降の返済額は「125％ルール」により、直前の1.25％である119,963円に抑えられます。

しかし、本来なら152,232円になるはずですので、将来に負担が先送りされた状態です。

未払からは抜け出せたものの、返済額のほとんどが利息です。

6年目以降も同じ金額が続く前提では、11年目（および16年目）にも再び返済額が増えてしまいます。


基準金利に置き換えると、「5.475％（2.475％＋3.0％）」の水準です。


この水準では、民間住宅ローンが自由化された直後（1994年9月、4.0％）を飛び越えて過去に遡らなければみられない、まさに「万が一」という状況です。

また、このケースでも返済期間が32年以下だったり、金利上昇の始まる時期がもう少し遅くなれば、未払利息は発生しません。


変動金利型の金利上昇リスクはしっかりと理解する必要がありますが、

上記のことを心掛けていれば、リスクは軽減できます。


なお、ソニー銀行と新生銀行の変動金利型では、適用金利の見直しが行われるたびに返済額も変わります（5月1日と11月1日時点の金利を基準に、それぞれ6月と12月の返済日の翌日から、新しい金利と返済額が適用されます）。

返済額の見直しにあたっては、「125％ルール」もないのですが、その代わり、未払子息が発生することもありません。