中国のマンション価格が年収の５７倍、バブル到来？かつての日本を超える水準

中国恒大集団の過剰債務問題をきっかけに、中国の不動産バブルへの懸念が高まっています。

格差是正を掲げる習近平（シー・ジンピン）指導部にとって不動産価格の高騰を容認しにくくなっているためです。


経済規模に対する民間債務比率などの指標はバブル期の日本を超えており、軟着陸は容易ではありません。

対応次第では、中国経済が低迷期に入る可能性があります。

中国のマンション価格が年収の５７倍

中国で不動産は拡大する格差の象徴です。

如是金融研究院によると広東省深セン市ではマンション価格が平均年収の５７倍、北京市も５５倍に達します。

バブルだった１９９０年の東京都でも１８倍で中国の大都市圏は庶民に手が届く水準ではありません。


中国人民銀行（中央銀行）は２０２０年夏に、大手不動産会社が財務面で守るべき「３つのレッドライン」を設けました。

自己資本に対する負債比率を一定水準以下に保つことなどを求め、借金を増やしにくくしました。

不動産へのマネー流入が細ることになります。

価格の高騰の裏には富裕層の投機もある

今年８月には習指導部が「共同富裕（共に豊かになる）」のため、格差是正を打ち出しました。

マンション価格の高騰の裏には富裕層の投機もあり、締め付けは避けられないとの見方が広がりました。

影響は不動産価格にも出始め、販売総額を総面積で割った単価は８月に前年同月比２・７％下落することになりました。

恒大の経営が苦しくなるとの予測

価格上昇が鈍ったことで、負債総額が３０兆円を超える恒大の経営が苦しくなるとの懸念が強まり、９月には日米などの株式相場が急落しました。

恒大は保有資産や事業の売却を急いでいます。


突発的な倒産のような事態を避けたとしても、中国の不動産を巡る先行きの不透明感を払拭するハードルは高いです。

不動産に偏った成長が逆回転しバブル経済が崩壊した１９９０年前後の日本を上回るサインがともっているためです。

民間債務は３５兆ドル（約３８５０兆円）を超える

２００８年のリーマン・ショックをはじめ、景気減速のたびに財政出動や、企業に積極的な投資を促して政府が掲げた高い成長目標を達成してきました。

国際決済銀行（ＢＩＳ）によると、金融機関以外の民間債務は最近５年間、年１割超のペースで増え、直近で３５兆ドル（約３８５０兆円）を超えます。

特に不動産は銀行の関連融資残高が５年で２・１倍に膨らみました。

民間債務残高の国内総生産（ＧＤＰ）比は２２０％

この結果、中国の民間債務残高の国内総生産（ＧＤＰ）比は２２０％に達し、日本がバブル崩壊直後につけたピーク（２１８％）を上回ります。

融資残高全体に占める不動産向けの割合も今の中国が３割弱と、２１～２２％台だった日本のバブル期より高いのです。


日本のバブル期は不動産だけではなく株式にもお金が向かいました。

１９８９年末に日経平均株価が最高値を付けるまでの１０年間で、上昇率は５・９倍に達しました。

一方、足元の中国の上海総合指数の水準は１０年前比で１・５倍程度にとどまり、不動産への集中ぶりが透けて見えます。

日本はバブル崩壊でＧＤＰの約２倍にあたる１０００兆円以上が失われた

上昇が続くことが前提だった住宅価格が下がり始めれば、借金で購入した富裕層や在庫を抱える不動産会社による売却が急増しかねません。

価格の下落は債務を抱える不動産会社の資金繰りをさらに悪化させ、住宅着工などが細ることになります。


中国の住宅の新規着工面積は１～８月に前年同期比で１・７％減少しました。

米ゴールドマン・サックスの試算では、２０２２年の住宅着工が前年比３割減少するなどの深刻シナリオになると、２２年の実質国内総生産を４・１％押し下げることに。


日本の場合、土地と住宅の時価合計は１９９０年の２６８５兆円から、２００５年までにＧＤＰの約２倍にあたる１０００兆円以上が失われました。

日本の場合、「負の遺産」の処理に１０年以上を要した

日本政府は積み上がった金融機関の不良債権を時間をかけて処理する道を探ったが、不良債権の増加が収まらず貸し渋りや資金回収が広がりました。

経済の収縮を招いて「負の遺産」の処理に１０年以上を要したのです。


中国共産党は７月末の中央政治局会議で２１年後半の経済運営方針に「不動産価格の安定」を盛りこみました。

過度な値下がりに対し直接介入を辞さない姿勢ですが、不動産市況の調整は金融機関の不良債権増を通じて中国経済が長く低迷する要因になりかねません。