【住宅ローン】フラット５０とは【詳細をわかりやすく解説】

フラット35の派生商品として、 2009 年の経済対策をきっかけに登場した住宅ローンが「フラット50」です。


文字通り、返済期間が最長50年と長期にわたるのが最大の特徴ですが、利用にあたっては商品性を十分に理解することが重要です。

フラット５０の商品概要

※１親子リレー返済を利用する場合を除く。
※２合計の融資率が９割を超えると、全体の適用金利が高くなる。

フラット５０は長期優良住宅が対象

長期優良住宅の取得時に、長期50年返済で利用できるのが「フラット50」という住宅ローンです。

2020 年 5 月時点では、住宅金融支援機構のHPによると、全国で79の金融機関が取り扱っています。


返済終了時の年齢が80歳までとなっているため、親が借りて子供等が返済を引き継ぐ「親子リレー返済」を利用する場合を除くと、44歳以下の人しか借りれません。

また、最長返済期限である50年返済が利用できるのも、30歳未満（80歳−50年）の場合に限定されることになります。


融資金利は、超長期金利の水準をベースに取扱機関が設定します。


長期優良住宅が融資対象なので「フラット35 S （金利Aプラン）」の適用も受けられ、借入当初10年間は融資金利が0.25％引き下げられます。


2019 年 10 月以降、融資率の上限（購入価額等の６割⇨９割）と、融資限度額（6,000万円⇨8,000万円）がともに引き上げられたため、利用しやすくなりました。

とはいえ、対象となる住宅自体が多くないことや、デフレが続く昨今では、利用者は限定されます。

長期優良住宅認定制度の基準

長期優良住宅とは、平成21年にスタートした「長期優良住宅認定制度」の基準をクリアし、認定を受けている、長く安心して・快適に暮らせる家のことです。


新築一戸建ての場合、下記の項目に該当する必要があります。

フラット５０はインフレが起これば有利

「フラット50」の最大の注意点は、返済期限の長さゆえ、将来的なローン残高の減り方が非常に緩やかだという点です。


そのため頭金が少ないケースでは、将来的に売却する際に、ローン残高が売却代金を上回る危険性があることは認識しておきましょう。


では、「フラット50」を利用するメリットがあるとしたら、それは何でしょうか。

答えは、将来的に急速なインフレとなった場合に、貨幣価値の下落によってローン残高や返済額の実質的な負担が減る、という点です。


また、すべての「フラット50」は、従来から「金利引き継ぎ特約」（＝将来、住宅を売却するときに、購入者が希望すればローン債務が引き継げる特約）がついていますので、金利上昇が起きた場合は低金利ローンの付いた魅力的な物件として人気が出るかもしれません。


ただし、その際にはもちろん機構による審査もありますし、繰り上げ返済や借入から長期間が過ぎたことでローン残高が減っているとメリットも低下します。

融資を引き継ぐだけでは購入資金が足りない可能性もあります。

住宅金融支援機構によれば、このような場合は新規で借りる「フラット35」などとの併用もできます。