民間の住宅ローンはどのようなときに利用するのか？

民間の住宅ローンを利用する場面は、大きく分けて２つあります。


１つ目は、自己資金が１割未満の場合などに「フラット35」と併用して借りるケース。

２つ目は、フラット35の融資条件に合わなかったり、民間のほうが有利な場面です。

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フラット３５と併用

借入金額が物件価額等の９割を超える場合は、「フラット35」の適用金利が0.26％高くなりますので、フラット35の利用を９割以下に抑え、民間住宅ローンと併用して借りる方法が選択肢に入ります。


ただし、民間ローンの利用をフラット35の補完と考えて物件価額等の１割以内に抑えるか、それ以上の割合で利用するかによって、選ぶべき取扱機関は変わってきます。

前者の併せ融資は、金利水準などの点で通常の住宅ローンとは違う商品だと理解しましょう。


一方で、後者のほうは、前期固定金利型のフラット35と民間の変動金利型や固定金利選択型を併用することで、異なる金利タイプのローンを組み合わせる効果も出てきます。


ただし、積極的に対応しているのは一部の地方銀行やモーゲージバンクなどが中心ですので、まずは利用できるかを確認する必要があります。


首都圏の金融機関には、自行の住宅ローンの利用割合を３割以上（山梨中央銀行）や、５割以上（きらぼし銀行、千葉銀行、京葉銀行など）にして併用する場合、フラット35が最低金利水準、かつ融資事務手数料＝33,000円、という最も魅力的な条件で利用できるところもあります。

民間住宅ローンを単独で借りる場合

民間住宅ローンのみを借りる場面としては、下記のようなケースが想定されます。

融資率が９割超の場合、フラット35の実質金利は「融資金利＋0.4」強となりますので、これより条件のよい金融機関はかなり増えます。


また、９割以下の融資率である場合も、下記の条件に合致していれば民間住宅ローンのほうが魅力的、または有利になる可能性が高いといえます。


なお、返済期限（または退職金等で一括返済するまでの期間）が20年以内の場合、下記の条件より若干劣る「10年固定」や「変動金利型」であっても、結果的に民間住宅ローンのほうが正確となる可能性は高くなります。

民間住宅ローンが有利な例

金利タイプ	選択する際のポイント
前期間固定金利型	「フラット35」（融資事務手数料＝定率タイプ）よりも、融資金利が低い
段階金利型	融資金利が以下の条件に合致する ・当初10年間の金利＝1.0％未満 ・11年目以降の金利＝1.8％未満
固定金利選択型	「10年固定」で、融資金利が1.0％未満 ※固定金利期間の終了後に変動金利に移行する際にも、1.7％前後以上の金利優遇が受けられるのかが前提 ※返済期間（繰上げ返済も考慮した、実質的な期間）が25年を超える場合は、フラット35が無難 「20～30年固定」で、金利水準が上記の全期間固定金利型よりも低い
変動金利型	当初の融資金利が0.6％前後以下で、返済終了まで現在と同じ「金利優遇」が続く ※返済期間（繰上げ返済も考慮した、実質的な期間）が25年を超える場合は、「フラット35」のほうが無難

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