購入金額の９割超の融資率でフラット35を借りると融資金利は高くなってしまいますが、ギリギリ上回る程度であれば対処法があります。
また、注文住宅などで融資実行日を変更できる場合は、翌月の金利を予想して、有利な月を選ぶこともできます。
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所要資金に諸経費を含めて金利を下げる方法
フラット35の申込書に記入する「所要資金」には、住宅の購入額だけでなく、所得にかかった一定の諸費用を含めることが可能です。」
「融資率」はこの金額をもとに計算されるため、融資率が９割を少し超えるくらいであれば、所要費を所要資金に含めることで９割以下に下がるケースもあります。
※この割合が９割を超えるとフラット35の借入金額全体に対して、通常よりも高い金利（＋0.26％）が適用されてしまいます。
〈資金計画〉
- 購入価額：4,000万円
- 所要費 ：120万円
- 自己資金：420万円
- 借入の予定額3,700万円
（例１）諸費用を含めないケース
・所要資金＝4,000万円（購入価額）
⇨融資率＝92.5％
（例２）所要費を含めるケース
・所要資金＝4,120万円（購入価額＋所要費）
⇨融資率89.8％
現在では、融資事務手数料や登記費用（登録免許税、司法書士への報酬等）、仲介手数料など、ほとんどの諸費用を所要資金に含めることができますが、請求書や領収書などの確認書類で金額を証明することが必要です。
翌月のフラット３５金利を予想して金利を下げる方法
フラット35の金利は融資実行時の水準が適用されてしまいます。
仮に翌月の金利が下がると分かっていたら、今月中の契約を見送り、翌月に繰り越して契約するのが賢い選択です。
融資の実行が月末頃で、日にちをずらしてもらえるのが前提ですが、翌月の金利を予想して有利な方を選ぶこと自体は不可能ではありません。
下表はその方法を解説したものです。
〈フラット35の融資金利と、機構債権の利率等の推移〉
| 時期 | ① | ② | ③ | ④ | ⑤ |
| フラット35 の融資金利 |
予想金利 | 実際との差 | |||
| 機構債権の 直近の利率 |
全月比 | ||||
| 2019年12月 | 1.21％ | 0.26％ | ＋0.05％ | 1.22％ | ▲0.01％ |
| 2020年 1月 | 1.27％ | 0.33％ | ＋0.07％ | 1.28％ | ▲0.01％ |
| 2020年 2月 | 1.28％ | 0.34％ | ＋0.01％ | 1.28％ | ±0 |
| 2020年 3月 | 1.24％ | 0.30％ | ▲0.04％ | 1.24％ | ±0 |
| 2020年 4月 | 1.30％ | 0.36％ | ＋0.06％ | 1.30％ | ±0 |
| 2020年 5月 | 1.30％ | 0.35％ | ▲0.01％ | 1.29％ | ＋0.01％ |
〈手順と計算例〉
- 予想したい月の②を確認する （例）2020年3月（2月発行）＝0.30％
⇨毎月後半に、住宅金融支援機構が月末発行分をHPで公表 - 前月と比べて機構債権の利率がどうなったのか（＝前月比）を計算する
⇨「予想したい月の②−１つ上の行の２」
（例）0.30％−0.34％＝「▲0.04％」 - その月の④（フラット35の予想金利）を計算する
⇨「その月の上の行の①＋その月の③」
（例）1.28％＋▲0.04％＝「1.24％」
〈結果〉実際との差（＝⑤）は「±0」
※「①−④」から確認できる ⇨予想通り
表中の②は、住宅金融支援機構のHP（トップページ）の「IR情報」⇨「資産担保証券（MBS）」⇨「発行計画（月次）」と進み、ページ下の「3.関連資料」の「第〇〇〇回債債券要項」で確認。
※過去の利率は、「資産担保証券（MBS)）」⇨「既発債情報」⇨「既発債一覧」から確認できる。
たとえば2020年3月は融資金利が前月比で▲0.04％となりましたが、これは図表の手順に沿って予想した数字と同じでした。
ポイントは、住宅金融支援機構のHPで公表される「住宅金融支援機構債券」の募集要項です。
毎月後半に更新される『〇〇〇回債債券要項』を見ると、直近の債券の利率がわかります。
フラット35の翌月の融資金利はこれがベースとなりますので、『既発債情報』で見られる前回の利率（既発債一覧）を比べて判断してください。
債券要項で確認できない場合は、債券の利率を住宅金融支援機構に問い合わせましょう。
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