住宅ローンの「借入限度額」についてわかりやすく解説

住宅ローンで希望する金額が借りられるかは、「返済負担率」などの水準と、金融機関やローン商品ごとに設定されている融資限度額、および物件価額等に対する借入金額の割合などでも違ってきます。

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金融機関やローンごとに限度額が設定されている

住宅ローンの借入金額には、下記の２つの観点から上限が設けられています。

それぞれわかりやすく解説しています。

借入金額の割合

１つめは、購入価格や建築代金に対する「借入金額の割合」です。


かつては８割以内が一般的でしたが、現在では、一部の金融機関や商品を除いて１０割以内がほとんどです。

保証料や登記関係の費用など、取得時にかかる「諸費用」まで含めて貸し出すところも珍しくありません。

審査の結果次第では、「自己資金ゼロ」でマイホームが取得できるというということです。


とはいえ、「フラット35」では借入金額の割合（＝融資率）が９割を超えると全体の金額に対する融資金利が高くなりますので、借入れは９割以内に抑えたいところです。

また、民間住宅ローンでも自己資本金が少ないと審査で評価が低くなります。

大手銀行を中心に融資率が８～９割を超える場合は融資金利や保証料が高くなる金融機関もあります。

「借りられる」のと「借りてもよいか」は、別の話だと理解しておきましょう。

融資限度額

２つめは、住宅ローンとして貸し出す金額自体の上限である「融資限度額」です。

たとえば購入を希望する住宅が6,000万円で、融資率が１０割だったとしても、その金融機関での融資限度額自体が5,000万円であれば、希望額をすべて借りることはできません。


昨今では、地方銀行などでも1億円まで貸し出すところが多くなっていますが、地域や商品によっては2,000～5,000万円以内などの設定もあるため、確認しておく必要があります。

民間住宅ローンの借入限度額は返済能力次第

民間住宅ローンの審査における重要な判断基準の１つに「返済能力」があります。


住宅ローンを借りる際に、「年間の返済額が税込み年収の35％以内」といったような明確な「収入基準」が設けられている場合はこれをクリアーしなければ希望額が借りられません。


この収入基準は、住宅ローンの種類や、借入先の金融機関などで異なり、フラット35や財形住宅融資では、原則として公表された基準（すべての借入金額に対する年間返済額が、年収の35％以内など）から判断されます。

この基準を満たしていて、クレジットカードなどの延滞歴等がなければ、借入限度額の範囲内で希望額を借り入れることも可能です。


一方で、民間住宅ローンは、「年収の〇％以内」といった明確な基準を設けているところと返済負担率を中心に、職業や勤務先、勤続（営業）年数、頭金の割合などから総合的に判断するところに分かれます。


また、返送金利型などの場合は、ローンの返済負担率を判断する際には、現在の金利ではなく、たとえば、3％や4％などの「審査金利」を使って計算する金融機関も多くあります。

現在の金利水準が将来的に続く保証はないため、このほうが融資のリスクは少ないからです。


以上のように、実際の借入限度額は、利用者の「返済能力」次第だということを理解しておきましょう。


なお、民間住宅ローンでは「年収の６～８割程度」などの基準を設けて、融資上限の目安にしているところもあります。

ローン金利の低下によって、返済額が同じ場合の借入可能額は増えていますが、これは金融機関（または保証会社）から見ると、返済が不能となった場合の貸し倒れが増えることを意味します。

したがって、この「年収倍率」が高いと、融資が受けられなかったり、自己資金の追加や、保証料または金利が高くなることもあります。


以前と比べて審査の基準が厳しくなっているローンや金融機関があるという点にも注意が必要です。

商品ごとの融資率と融資限度額の違い

住宅ローンの種類	融資率	融資限度額
民間住宅ローン	8～10割以内	3,000万円～１億円
フラット35（買取型）	10割以内	8,000万円
財形住宅融資	9割以内	4,000万円※１
フラット35＋財形住宅融資	合計で10割以内	1.2億円※２
フラット35＋民間住宅ローン	合計で10割以内	8,000万円～※２
フラット35（リフォーム一体型 or リノベ）	「購入価格＋リフォーム工事費	8,000万円

※１：財形貯蓄残高の１０倍まで
※２：それぞれの融資限度額を満たす必要がある

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