日本銀行は２０２２年１２月２０日、金融政策決定会合を開き、緩和策の一つとして抑えてきた長期金利の上限を、これまでの「０・２５%程度」から「０・５%程度」へ引き上げました。
大規模緩和の修正を決めたことで、住宅ローン金利の行方に注目が集まっています。
これによって、長期金利の上昇で固定型には上方圧力がかかってきます。
一方で、約９割が契約する変動型は連動する短期金利が変わっていないために影響は限られるとの見方が多いです。
変動型では金融機関の競争が激しさを増しており、当面は低下傾向が続くことになりそうです。
詳しく解説していきます。
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住宅ローン金利には大きく変動型と固定型がある
日銀は長期金利の上限を０．２５％程度から０．５％程度に拡大すると発表しました。
これを受け、金融機関には「住宅ローン金利は上がるのか」といった問い合わせが相次いでいます。
住宅ローン金利には大きく変動型と固定型があります。
変動型は短期金利に、固定型は長期金利に連動します。
今回の日銀の見直しで直接的に影響を受けるのは固定型です。
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固定金利は上昇する
日銀の発表を受けて２１日には長期金利が０．４８％まで上昇しました。
上昇幅は２日間で０．２３％に達しており、各行が１２月末に公表する２３年１月の固定金利は上げざるを得ないのではないかとの声があっています。
１２月時点で３５年固定の「フラット３５」は年１．６５％です。
過去に長期金利が０．５％程度だった時期と照らし合わせると、今後２％程度まで上がるとの観測もあります。
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変動金利に影響が出ることはない
一方の変動金利は金融機関が企業にお金を貸すときの最優遇貸出金利である「短期プライムレート」に連動します。
短期プライムレートはおよそ１４年にわたり据え置かれており、影響を受ける変動金利の基準金利は年２．４７５％で変わっていません。
１４年前の日銀の短期金利の誘導目標は０．１％でした。
日銀がマイナス金利政策を撤廃したとしても、基準金利を見直す理由にはなりません。
今回の政策修正で変動金利に影響が出ることはまずありません。
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【変動金利のリスク】変動金利で借りた人の返済の注意点
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今後契約する人の変動金利は高くなる
変動型では実際に顧客が支払う適用金利が最低年０．３％前後となっています。
適用金利は基準金利（年２．４７５％）から各金融機関の優遇金利を差し引いて決まります。
すでに住宅ローンを契約する人の場合、返済期間中に優遇金利が変わることはないので、基準金利が見直されない限り返済負担は増えません。
一方、新規でローンを組む場合、金融機関の優遇金利の見直しで新たに組むローンの金利は変動する可能性があります。
変動型では金融機関の競争が激しい
近年はネット銀行が金利競争を仕掛ける形で、メガバンクも人件費や運営の効率化で優遇幅を広げて対抗しています。
その結果、適用金利が歴史的な水準まで下がってきた経緯があります。
このため、もし基準金利が上がったとしても、他行が先陣を切らない限りは上げられる状況にはありません。
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変動金利の「５年ルール」と「１２５％ルール」
もっとも契約者は変動型のリスクを理解しておく必要もあります。
多くの金融機関ではどんなに金利が変動しても、５年間は返済額を一定にする「５年ルール」があるからです（元利均等返済の場合）。
また、５年ごとの返済額見直しの際には、金利がどんなに上昇しても最高１.２５倍を限度とする「１２５％」が適用されます。
ただし、1１２５％を超える分については、次の５年以降に先送りされます。
これら２つのルールは、導入していない金融機関もあるので注意が必要です。
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まとめ
日銀は長期金利の上限を０．２５％程度から０．５％程度に拡大すると発表しました。
これを受け、金融機関には「住宅ローン金利は上がるのか」といった問い合わせが相次いでいます。
変動型は短期金利に、固定型は長期金利に連動します。
日銀の発表を受けて長期金利が０．４８％まで上昇しました。
各行が１２月末に公表する２３年１月の固定金利は上げざるを得ないのではないかとの声があっています。
一方で短期プライムレートはおよそ１４年にわたり据え置かれており、影響を受ける変動金利の基準金利は年２．４７５％で変わっていません。
今回の政策修正で変動金利に影響が出ることはまずありません。
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