【住宅ローン】フラット３５金利の各種引き下げ制度

フラット35には、一定の要件を満たした場合に借入当初の 5 年、ないし、 10 年間の金利が引き下げられる優遇制度がいくつもあります。


募集枠には上限があり、利用できる地域が限定されるものもありますが、該当する場合は必ず利用するようにしましょう。

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長期優良住宅等では「フラット35 S 」が適用される

「フラット35 S 」（優良住宅取得支援制度）は、取得する住宅が長期優良住宅や認定低炭素住宅に該当したり、下記の４つのいずれかに住宅金融支援機構が定めた技術基準を満たした質の高い住宅で利用できる制度です。

1. 耐久性・可変性
2. 省エネルギー性
3. 耐震性
4. バリアフリー性

住宅の性能に応じて、返済当初の 5 年、ないし 10 年、通常のフラット35等の金利水準から「0.25％」が引き下げられます。


ただし、新規の取得時に限定され、借り換えの際には利用できません。

2020 年に融資が実行された場合の負担軽減効果は下記のとおりです。


〈フラット35 S の金利引き下げ内容〉

〈金利引き下げの効果の例〉借入金額＝1,000万円

仮に5,000万円の借入金額だと、「金利Aプラン」では「23万円×5＝115万円」の軽減額。

利息の総額自体がもともと借入金額の２割程度なので、十分な軽減効果です。

面倒くさいかもですが、利用したほうが得です。


なお、中古住宅では、廊下や浴室に所定の手すりを設置して、「中古住宅適合証明書」の発行を受ければ、「金利Bプラン」の適用が受けられます。

耐久性・可変性に関する基準

項目		長期優良住宅認定基準
構造躯体等 の劣化対策		＜木造＞劣化対策等級３に適合することに加え、次の①および②の措置を講じること
		①床下空間および小屋裏空間毎に点検口を設置すること
		②床下空間の有効高さを33cm以上とすること
		＜鉄骨造＞劣化対策等級３に適合することに加え、防錆措置の強化または木造と同一の措置を講じること
		＜鉄筋コンクリート造＞劣化対策等級３に適合することに加え、コンクリートの水セメント比が次の①または②のいずれかに適合していること
		①水セメント比を45％以下とし、かつ、所定のかぶり厚さ以上とすること
		②水セメント比を50％以下とし、かつ、かぶり厚さについて①で求められるものより１cm以上厚くすること
耐震性		次の①または②のいずれかとする
		①耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）等級２以上に適合すること（ただし、限界耐力計算による場合には別規定によることができる。）
		②免震建築物（住宅性能表示基準で定める免震建築物）とすること
維持管理・ 更新の容易性		維持管理対策等級（専用配管、共用配管）３に適合すること（ただし、ガス管を除く等の運用規定有り）
		更新対策等級（共用排水管）３に適合すること
省エネルギー性		断熱等性能等級４に適合すること
維持 保全等	維持保全の期間	建築後の住宅の維持保全の期間が30年以上であること
	維持保全計画	次の①～⑥の項目が定められていること
		①構造耐力上主要な部分、給排水管等について、仕様、点検の項目および予定時期が指定されたものであること
		②①に掲げる部分の点検の予定時期がそれぞれ点検または更新から10年を超えないものであること
		③点検結果を踏まえ、必要に応じて、調査、修繕または改良を行うこととされていること
		④地震時および台風時の臨時点検を実施することとされていること
		⑤住宅の劣化状況に応じて、維持保全の方法について見直しを行うこととされていること
		⑥長期優良住宅建築等計画に変更があった場合に必要に応じて維持保全の方法の変更をすることとされていること
まちなみ・景観への配慮		良好な景観の形成その他の地域における居住環境の維持および向上に配慮されたものであること
住戸床面積		住戸床面積は、以下のとおりとすること（ただし、住戸の少なくとも一の階の床面積は40m2以上）
		一戸建住宅：75m2以上（所管行政庁が55m2を下回らない範囲内で別に定める場合はその面積）
		共同住宅等：55m2以上（所管行政庁が40m2を下回らない範囲内で別に定める場合はその面積）
可変性		【共同住宅・連続建て住宅・重ね建て住宅に適用】
		躯体天井高（住戸専用部の構造躯体等の床版等に挟まれた空間）が2.65m以上であること
バリアフリー性		【共同住宅等に適用】
		高齢者等配慮対策等級（共用部分）等級３に適合すること（ただし、手すり、段差および高低差については適用しません）

省エネルギー性に関する基準

この基準は、エネルギー消費量等級に定めれる等級５の基準です。

断熱性能等の外皮性能を考慮しながら、暖冷房、給湯、照明などを含めた設備機器のエネルギー効率や再生エネルギーの活用などを勘案した一次エネルギー消費量により評価します。

〈参考：住宅の一次エネルギー消費量基準における算定のフロー〉

一次エネルギー対策等級４と等級５の違い

等級５については認定低炭素建築物の認定基準の基準値に、等級４については建築物の省エネルギー消費性能の向上に関する法律における基準値に準拠しており、等級５の基準値（基準エネルギー消費量）は等級４と比べて10％小さい値となり、より多くの省エネルギー措置が求められています。

耐震性に関する基準

この基準は、住宅の品質確保の促進等に関する法律に定められている等級３の基準であり、数百年に一度程度発生する地震による力の1.5倍の力に対して、倒壊、崩壊等しない程度を想定しているものです。


具体的には、｢限界耐力計算による場合｣、｢保有水平耐力計算等による場合｣のいずれかの確認方法、又は、｢階数が２以下の木造の建築物における基準｣、｢枠組壁工法の建築物における基準｣、｢丸太組構法の建築物における基準｣のいずれかに適合することが必要です。

新築住宅の場合

数百年に一度程度発生する地震力の1.5倍の力による水平力に対して構造躯体が倒壊、崩壊等しないように対策を講じます。


階数が２以下の木造の建築物における基準では、下記の(１)～(６)の基準に適合する必要があります。

(１) 壁量の確保

• 耐力壁及び準耐力壁等の長さに壁倍率をかけた各階の壁量の合計は、地域や屋根の重さや上下階の床面積に応じて必要となる壁量以上
• 壁量を確保するためには、計算が必要

(２) 耐力壁線間の距離

• 筋かいを用いた耐力壁線（外壁又は建物内部で長さが一定以上である耐力壁の線をいいます。以下同じ。）の相互の間隔は、各階の張り間方向及びけた行方向において、８ｍ以下（筋かいを含まない耐力壁のみを用いる場合は12ｍ以下）

(３) 床組等の強さ

• 耐力壁線で挟まれる各階の床の床組又は屋根の小屋組及び屋根面（「床組等」といいます。以下同じ。）の床倍率は、床や屋根の平面形状や耐力壁との位置関係に応じて必要となる床倍率以上
• 床倍率を確認するためには、計算が必要

(４) 接合部の強さ

• 胴差の仕口の接合方法は、通し柱との接合条件ごとに定められた仕様
• 床組等の建物外周部分の接合部倍率は、床倍率等から算出した接合部倍率以上
• 接合部倍率を確認するためには、計算が必要

(５) 小屋組、床組、基礎その他の構造耐力上主要な部分の部材の種別、寸法、量及び間隔

• 鉛直荷重を上部構造及び基礎を通じて適切に地盤に伝えるために必要となる横架材の間隔・断面寸法等及び基礎の間隔・断面寸法・配筋量等を設定
• 水平荷重作用時の引張力に対する基礎部分の耐力が十分となる基礎の間隔・断面寸法・配筋量等を設定
• 横架材の間隔・断面寸法等及び基礎の間隔・断面寸法・配筋量等の設定には、構造計算又は構造計算結果に基づくスパン表での確認が必要

(６) 構造強度

• 建築基準法施行令第３章第１節から第３節まで（第39条及び第48条を除きます。）の規定に適合するもの

中古住宅の場合

中古住宅の場合、下記の３つのいずれかに適合する必要があります。

1. 新築時に新築住宅の基準（耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）３）に適合していることを示す適合証明書、又は建設住宅性能評価書を取得していることとします。また、現況について所定の劣化事象等が認められず、基準に関する部分について、新築時の建設された状態から変更がないこと
   
   
2. 既存住宅の建設住宅性能評価書（耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）３に適合していることを示すもの）を取得していることとします。また、基準に関する部分について、評価時から変更がないこと
   
   
3. 新築住宅の基準に適合し、所定の劣化事象等が認められないこと

バリアフリー性に関する基準

この基準は、一戸建て住宅等（共同住宅以外）の場合、評価方法基準９－１高齢者等配慮対策等級（専用部分）に定められている等級４の基準が適用され、移動等に伴う転倒・転落等の防止及び介助用車いすの使用者が基本的な生活行為を行うことを容易にする措置を確保した住宅とすることを想定しています。


共同建て住宅の専用部分については、評価方法基準９－１高齢者等配慮対策等級（専用部分) に定められている等級３の基準が適用され、移動等に伴う転倒・転落等の防止及び介助用車いすの使用者が基本的な生活行為を行うことを容易にするための基本的な措置を確保した住宅とすることを想定しています。


また、共同建て住宅の共用部分については、評価方法基準９－２高齢者等配慮対策等級（共用部分）に定められている等級４の基準が適用され、移動等に伴う転倒・転落等の防止及び自走式車いす使用者と介助者が住戸の玄関から建物の出入口まで容易に到達することについて配慮した住宅とすることを想定しています。

「子育て支援型」と「地域活性化型」

この２つの制度は、子育て支援や地域活性化に積極的な取組を行う地方公共団体と住宅金融支援機構が連携し、住宅所得に対する補助金交付などとのセットで、フラット35の借入金利が当初の一定期間引き下げられます。


ただし、利用できる地域や物件が限定され、本人や子どもの年齢要件等も地方公共団体が設定しますので、まずは利用できるかの確認が先決です。


住宅の取得を希望する地域に、これらの金利引き下げ制度の対象事業があるかどうかは「フラット35」のHP機掲載されています。

制度の区分		対象となる事業等	引き下げ内容
子育て支援型		若年子育て世帯、など	当初5年（▲0.25％）
地 域 活 性 化 型	UIJターン	Uターンなどで住宅取得
	コンパクトシティ形成	居住誘導区域内への移住
	空き家活用	空き家バンク登録住宅の取得
	防災対策	克雪住宅などの取得
	地方移住支援	移住支援金の受給&住宅取得	当初10年（▲0.3％）

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