【住宅ローン】フラット３５と他の融資を併用して金利を下げる方法

物件価額の９割を超えて「フラット35」を利用する場合には、全体の融資金利が通常よりも高くなってしまいます。


そのため、「フラット35」の利用額を９割以下に抑え、足りない分は民間住宅ローンから借りる方法により、金利を下げることができます。

融資率９割超の場合は「＋0.26％」の金利になる

フラット35の「融資率」は、「フラット35の借入金額÷所要資金（建設費または購入価額等）から計算されます。


冒頭に解説しているように、この割合が９割を超えると、フラット35の借入金額全体に対して通常よりも高い金利（＋0.26％）が適用されてしまいます。


貸出に積極的な金融機関の中には、これより有利な長期の固定金利型ローンを取り扱っているところもありますので、全期間固定金利型はフラット35が有利と決めつけずに、さまざまな商品と比較してみることが重要です。

「フラット３５パッケージ」のタイプ

しかし、魅力的な住宅ローンというのは審査も厳しいのが現実です。

どうしても長期の固定金利型で借りたい場合、職業や年収などの状況によっては、審査の基準が緩やかな「フラット35」の利用を選ばなければならないこともあります。

そこで検討したいのが「フラット35パッケージ」です。


この商品は、フラット35を申し込んだ金融機関等の住宅ローンと「フラット35」を一体的に利用する方法の総称です。

「すまい・るパッケージ」という統一名称や「パッケージローン」などの商品名で呼ばれています。


おもな特徴としては下記の４つの点が挙げられます。

「フラット35から借りられない金額（以前の融資上限は９割だった）」を融資するために始まった制度なので、「パッケージ分」の融資上限は物件価額等の１割が原則です。

担保が２番抵当となるため、取扱機関は住宅金融支援機構の「住宅融資保険」を利用します。

このコストにより「パッケージ分」の融資金利は低くできません。

一部の取扱機関では優遇金利の適用もありますが、この場合は融資手数料が高額に設定されています。


フラット35を「10割融資」で利用するよりも有利なのかは、金利や手数料の水準で変わっていきます。

「フラット３５＋併せ貸し」のタイプ

「フラット３５＋併せ貸し」のタイプとは、フラット35との「パッケージ（一体型）」ではなく、２つのローンを独自に併用して借りるタイプです。

申込み審査は別々に行われ、異なる返済期間を利用できる場合もあります。


金融機関のスタンスは下記のとおりです。

２の場合、「併せ貸し」は単独で借りる時と同じ金利優遇が受けられますし、一定の要件を満たすことを条件に、フラット35自体の金利や手数料などを優遇する金融機関もあります。


一方で、１のほうは住宅融資保険を利用せず、新販会社等に保証を委託して債権の保全を図ります。

このほうが「パッケージ」よりコストが低く、融資金利が下げられる場合があるからです（下表のりそな銀行などが該当します）。


民間からの利用分を物件価額等の１割までとするのであれば、フラット35自体の条件（金融機関で異なる）も確認した上で、「併せ貸し」の金利水準や手数用料を「パッケージ型」の取扱機関と比較して選びましょう。

パッケージなどの金利設定例

※１：給与振込など一定の要件を満たした場合に適用される（1.045％～1.43％）。本来は1.87％
※２：11万円は最低必要額。基本は「融資金額×1.1％～1.43％」。合わせ融資の団信保険料は＋0.2％
※３：パッケージ分の利用は、物件価額等に対して、１割、３割、５割のなかから選ぶ
※４：フラット35とパッケージ分の合計額に対して「×2.2％」でかかる。22万円は最低必要額