【住宅ローン】長期の固定金利選択型の注目点をわかりやすく解説

一部の金融機関などでは、15～20年以上の長期にわたる固定金利特約がつけられるところがあります。


返済期間と同じ期間の固定金利特約をつければ「全期間固定金利型」と同じになりますが、少し短い期間で設定してよいケースもあります。

３５年返済での試算例

35年もの返済期間でローンを組んでよいかはさておき、35年返済の場合には全期間固定金利型で借りるのが安心でしょう。


住信SBIネット銀行を例にとると、「35年固定」の固定金利選択型がありますので、こちらを選べば実質的に全期間固定金利型と同じです。


一方で、同行には「30年固定」もあります。

「35年固定」よりも金利水準が低ければ「35返済で、30年固定を選ぶ」という選択も検討できます。


下表は、この２つの方法を比べたものです。

後者の場合、31年目以降の残り5年間の適用金利が「4.98％」（基準金利に換算すると5.68％）に上がると、「35年固定」を利用した場合の返済総額と同じになります。


もしここまで金利が上がっても、物価上昇などで貨幣価値は低下していますし、繰上げ返済等ですでにローンは終わっているかもしれません。

「35年固定」VS「30年固定」の例（返済期間：35年）

「損得」の分岐点となる金利水準の例

住信SBIネット銀行の金利による試算。


31年目以降、残り5年間の適用金利の平均が「4.98％」になると、２つのローンの返済総額はほぼ同じになる。

２５年返済での試算例

上記のように、律儀に全期間固定金利型を選ぶのではなく、返済期間より短めの「固定金利選択型」を利用したほうがよいケースは少なくないでしょう。

とくに「25年返済」ではこの傾向が強いといえます。


下表の、りそな銀行（保証料型）の金利設定例で試算すると、21年目以降の残り5年間の適用金利が5.63％になった場合、25年返済の全期間固定金利型で借りたケースと返済総額は同じとなります（同行の変動金利型の基準金利に換算すると7.56％の水準です）。


昨今では、このように有利な「20年固定」が利用できる金融機関は少なくありません。

金利設定次第ですが、25～30年の返済期間であれば、全期間固定金利型より「20年固定」のほうが魅力的なケースも十分にあります。

「25年固定」VS「20年固定」の例（返済期間：25年）

「損得」の分岐点となる金利水準の例

りそな銀行（保証型）の金利による試算。


21年目以降、残り5年間の適用金利の平均が「5.63％」になると、２つのローンの返済総額はほぼ同じになる。