フラット35は、金利水準の低さと固定金利の安心感を兼ね備えた、注目の住宅ローンの一つです。
とはいえ、融資事務手数料の負担や、適合証明書の取得が必要になる点など、抑えておくべきポイントも存在します。
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融資事務手数料の違いに注目
フラット35は一般的な民間住宅ローンと違い、保証料の負担がありません。
融資事務手数料は下記の２種類ですが、「定率タイプ」がほとんどを占め、多くの場合は「融資額×2％（税別）」で設定されています。
| 定率タイプ | 融資額に対して一定の割合でかかります。「融資額×２%（税別）」が一般的ですが、1.1％～1.5％などで設定するところもあります。 |
| 定額タイプ | 融資額にかかわらず手数料は同じです。3～10万円（税別）程度 |
この場合の手数料は、「＋0.15％」前後の金利負担に相当すると理解しましょう。
35年返済の保証料（外枠方式）と同じ程度の水準です。
外枠方式（一括払い）の保証料と違い、融資事務手数料は返済期間にかかわらず同額ですし、繰り上げ返済をしても一切戻ってきません。
これらの点の勘案すると、フラット35のほうがむしろコストは高い可能性あります。
融資金利の比較も大切ですが、融資事務手数料のタイプや手数料率も確認して、利用する住宅ローンを選ぶことが重要です。
「適合証明書」の手間とコスト
フラット35を利用するためには、取得する住宅が機構の定める技術基準に満たしていることを証明する「適合証明書」の提出が必要です。
「中古マンションらくらくフラット35」等として登録されている物件などでは省略できますが、それ以外では適合証明検査機関の検査を受け、所得することになります。
住宅の新築などでは問題ないでしょうが、中古住宅の場合、物件によっては10万円以上と費用も高くなり、証明書の発行まで最大３週間ほどかかるケースもあります。
売り主や仲介業者としても手間がかかるため、ライバルがいる優良な物件ほど契約してもらえない可能性もあり得ます。
民間住宅ローンと比べて、フラット35では仲介業者等との協力やスケジュール管理がより重要になるということを理解しておきましょう。
借入金額1,000万円あたりの融資事務手数料
| 融資事務手数料（手数料率） | |||
| 1.10％ | 1.65％ | 2.20％ | |
| 金額 | 110,000円 | 165,000円 | 220,000円 |
借入金額1,000万円あたりの保証料
| 保証料（返済期間） | ||||
| 20年 | 25年 | 30年 | 35年 | |
| 金額 | 148,340円 | 172,540円 | 191,370円 | 206,110円 |
融資事務手数料の金利相当分の試算例
借入金額：3,000万円、返済期間：30年、定率タイプの手数料：2.2％
| 実質借入金額 | 金利 | 毎月返済額 | |
| 手数料定率タイプ（660,000円） | 3,066.0万円 | 1.30％ | 102,896円 |
| 手数料定額タイプ（33,000円） | 3,003.3万円 | 1.4475％ | 102,895円 |
| 差額、および金利相当 | ▲約63万円 | 0.1475％ | ▲1円 |
実質金利に修正する際の目安
| 住宅ローンの種類等 | 実質金利の目安 | |
| フラット35（手数料定率タイプ） | 融資金利＋0.15％ | |
| 民間住宅ローン | 保証料＝外枠方式 | 融資金利＋0.15％ |
| 保証料＝内枠方式 | 融資金利＋0.20％ | |
| 融資手数料型 | 融資金利＋0.15％ | |
| 保証料不要、手数料定額 | （＝融資金利） | |
| 財形住宅融資（機構直接融資） | 融資金利＋0.35％ | |
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