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【住宅ローン】保証会社の保証料についてわかりやすく解説

【住宅ローン】保証会社の保証料についてわかりやすく解説

昔は、住宅ローンを組むには、本人が返済できなくなった場合に肩代わりすることを約束する連帯保証人が必要でした。

現在では、個人の連帯保証人を立てるのではなく、金融機関が指定した保証会社に保証料を支払って、保証を委託するのが原則となっています。



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保証会社と保証料

保証会社と保証料

保証会社の保証料を知る前に、連帯保証について確認しておきましょう。

これは、民法で定められている制度です。

連帯保証人は、債務者(ローン契約者本人)と同等の返済義務を負うもので、債権者(金融機関)は、債務者、連帯保証人のどちらに請求をしても良いことになっています。

とはいえ実務上は、連帯保証人に通常の返済の請求がくることはなく、契約者本人の滞納が続き、返済不能となった段階で請求されるのが一般的です。


実際のところ、債務者に代わって返済しなければならないほど厳しい責任を負う連帯保証人になってくれる人はなかなかいません。

そこで、保証会社が、保証料の支払いを条件に債務保証を行ってくれるのわけです。


ローンを組む金融機関等によって、保証を行う機関や法人は異なります。


多くの民間ローンでは、金融機関が指定する保証会社を利用することになりますが、複数の保証会社がある場合は、どこに保証を委託するかで保証料の水準が違ってくることもあります。

この点においては、しっかりと確認しておきましょう。


なお、現在では、「フラット35」「財形住宅融資」「ネット銀行」のほかにも、保証料が不要な民間住宅ローンも増えています。

ローンの適用金利も確認したうえで比べてみましょう。



肩代わり債務は保証会社に返済

肩代わり債務は保証会社に返済

万が一、ローンの返済が 6ヶ月以上遅れるようなことがあると、金融機関は契約者に全額返済を求める代わりに、保証会社へ請求します。


これで契約者の金融機関に対する返済義務はなくなるのですが、だからといってローンが無くなるわけではありません。

今度は、肩代わりした保証会社に対して返済しなければならないのです。

この段階までくると、住宅を任意売却したり競売にかけられたりするケースがほとんどです。


返済が難しくなったら、できるだけ早く金融機関に相談することが大切です。

状況によっては返済計画の見直しに応じてくれるところもあります。



保証料の水準と支払方法

保証料の水準と支払方法

ローンの保証料は、借入金額や返済期間などの諸条件に加えて、保証会社等によっても異なります。

銀行系の保証会社はほぼ同じ保証料の水準である場合が多いのですが、なかには一般的な水準と比べて2倍以上となっているなど、かなり高いケースもあります。また、住宅ローンの審査結果によっても保証料は高くなることがあります。


保証料の支払い方法は、一般的に「外枠方式」と「内枠方式」のいずれかが選べます。

保証料の負担水準はあまり注目されないのですが、実質金利にも影響を与えますので、必ず確認しておきましょう。


保証料の2つの方式

外枠方式 保証会社に対して、借入時に一括して支払う
内枠方式 保証料として0.2%程度を金利に上乗せし、返済額に含める



借入金額1,000万円あたりの保証料例

期間 5年 10年 15年 20年 25年 30年 35年
保証料 45,800円 85,440円 119,820円 148,340円 172,540円 191,370円 206,110円


〈計算例〉借入金額:4,000万円、返済期間:30年
➝ 191,370円×4(4,000万円÷1,000万円)=765,480円(一括払い)



総額で比べれば「外枠方式」が有利

総額で比べれば「外枠方式」が有利

ローンの保証料には、「外枠方式」と「内枠方式」という2つの種類があります。

一部の信用組合やJA(農協)などを除けば、どちらの方式で保証料を支払うかは選べるのが一般的です。


この2つの方式を比べると、取得時の諸費用は「外枠方式」のほうが多くなりますが、ローンの返済には影響しません。

これに対して、「内枠方式」だと諸費用が少ない代わりに、融資金利が高くなり返済額は増えます。


そこで検討したいのが、「外枠方式」を選び、保証料と同じだけ住宅ローンの借入金額を増やす、という方式です。

審査に不安がないことが前提ですが、これなら融資金利は高くならず、自己資金も減らさずにすみます。



一括返済するなら「内枠方式」でもよい

一括返済するなら「内枠方式」でもよい

借り換えや売却、退職金などによる一括返済などで、予定より早くローンの返済が終わると、「内枠方式」ではその後の保証料の支払いもなくなります。


これに対して、外枠方式では保証料の一部が返還されますが、仮に30年返済で借りて10年後に全額返済したケースでは、残り期間に相当する3分の2の保証料が戻るかというと、そうではありません。

通常は、かなり割り引かれた額しか返ってこないのです(保証料を借入金額に含めた場合も、一時金で納めたことに変わらないので同じです)。


「外枠方式」のほうが数字上は有利ですが、将来的に一括返済を行う予定がある場合は、「内枠方式」を選んでもよいです。



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